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Ministerio de Vivienda (BOE n. 154 de 26/6/2008)

REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que
se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.

Rango: Real Decreto Legislativo

Páginas: 28482 - 28504

Referencia: 2008/10792

Análisis
jurídico

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TEXTO

I

La Disposición final segunda de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo,
delegó en el Gobierno la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que
refundiera el texto de ésta y los preceptos que aún quedaban vigentes del Real
Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto
Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. El plazo para
la realización de dicho texto era de un año, a contar desde la entrada en vigor
de aquélla.

Dicha tarea refundidora, que se afronta por medio de este texto legal, se
plantea básicamente dos objetivos: de un lado aclarar, regularizar y armonizar
la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales, y de otro,
estructurar y ordenar en una única disposición general una serie de preceptos
dispersos y de diferente naturaleza, procedentes del fragmentado Texto Refundido
de 1992, dentro de los nuevos contenidos de la Ley de Suelo de 2007, adaptados a
las competencias urbanísticas, de ordenación del territorio y de vivienda de las
Comunidades Autónomas. De este modo, el objetivo final se centra en evitar la
dispersión de tales normas y el fraccionamiento de las disposiciones que recogen
la legislación estatal en la materia, excepción hecha de la parte vigente del
Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido
de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que tiene una aplicación
supletoria salvo en los territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla y, en
consecuencia, ha quedado fuera de la delegación legislativa por cuya virtud se
dicta este Real Decreto Legislativo.

II

Como recuerda la Exposición de Motivos de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de
Suelo, la historia del Derecho urbanístico español contemporáneo se forjó en la
segunda mitad del siglo XIX, en un contexto socio-económico de industrialización
y urbanización, en torno a dos grandes tipos de operaciones urbanísticas: el
ensanche y la reforma interior, la creación de nueva ciudad y el saneamiento y
la reforma de la existente. Dicha historia cristalizó a mediados del siglo XX
con la primera ley completa en la materia, de la que sigue siendo tributaria
nuestra tradición posterior. En efecto, las grandes instituciones urbanísticas
actuales conservan una fuerte inercia respecto de las concebidas entonces: la
clasificación del suelo como técnica por excelencia de la que se valen tanto la
ordenación como la ejecución urbanísticas, donde la clase de urbanizable es la
verdadera protagonista y la del suelo rústico o no urbanizable no merece apenas
atención por jugar un papel exclusivamente negativo o residual; la
instrumentación de la ordenación mediante un sistema rígido de desagregación
sucesiva de planes; la ejecución de dichos planes prácticamente identificada con
la urbanización sistemática, que puede ser acometida mediante formas de gestión
pública o privada, a través de un conjunto de sistemas de actuación.

Desde entonces, sin embargo, se ha producido una evolución capital sobre la
que debe fundamentarse esta Ley, en varios sentidos.

En primer lugar, la Constitución de 1978 establece un nuevo marco de
referencia para la materia, tanto en lo dogmático como en lo organizativo. La
Constitución se ocupa de la regulación de los usos del suelo en su artículo 47,
a propósito de la efectividad del derecho a la vivienda y dentro del bloque
normativo ambiental formado por sus artículos 45 a 47, de donde cabe inferir que
las diversas competencias concurrentes en la materia deben contribuir de manera
leal a la política de utilización racional de los recursos naturales y
culturales, en particular el territorio, el suelo y el patrimonio urbano y
arquitectónico, que son el soporte, objeto y escenario necesario de aquéllas al
servicio de la calidad de vida. Pero además, del nuevo orden competencial
instaurado por el bloque de la constitucionalidad, según ha sido interpretado
por la doctrina del Tribunal Constitucional, resulta que a las Comunidades
Autónomas les corresponde diseñar y desarrollar sus propias políticas en materia
urbanística. Al Estado le corresponde a su vez ejercer ciertas competencias que
inciden sobre la materia, pero debiendo evitar condicionarla en lo posible.

Aunque el legislador estatal se ha adaptado a este orden, no puede decirse
todavía que lo haya asumido o interiorizado plenamente. En los últimos años, el
Estado ha legislado de una manera un tanto accidentada, en parte forzado por las
circunstancias, pues lo ha hecho a caballo de sucesivos fallos constitucionales.
Así, desde que en 1992 se promulgara el último Texto Refundido Estatal de la Ley
sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, cuyo contenido aún vigente, se
incorpora a éste texto, se han sucedido seis reformas o innovaciones de diverso
calado, además de las dos operaciones de «legislación negativa» en sendas
Sentencias Constitucionales, las número 61/1997 y 164/2001. No puede decirse que
tan atropellada evolución -ocho innovaciones en doce años-constituya el marco
idóneo en el que las Comunidades Autónomas han de ejercer sus propias
competencias legislativas sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.

Esta situación no puede superarse añadiendo nuevos retoques y correcciones,
sino mediante una renovación más profunda plenamente inspirada en los valores y
principios constitucionales antes aludidos, sobre los que siente unas bases
comunes en las que la autonomía pueda coexistir con la igualdad. Para ello, se
prescinde por primera vez de regular técnicas específicamente urbanísticas,
tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los
tecnicismos propios de ellas para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un
concreto modelo urbanístico y para facilitar a los ciudadanos la comprensión de
este marco común. No es ésta una Ley urbanística, sino una Ley referida al
régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales
a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está
constitucionalmente encomendada al Estado. Una Ley, por tanto, concebida a
partir del deslinde competencial establecido en estas materias por el bloque de
la constitucionalidad y que podrá y deberá aplicarse respetando las competencias
exclusivas atribuidas a las Comunidades Autónomas en materia de ordenación del
territorio, urbanismo y vivienda y, en particular, sobre patrimonios públicos de
suelo.

Con independencia de las ventajas que pueda tener la técnica de la
clasificación y categorización del suelo por el planeamiento, lo cierto es que
es una técnica urbanística, por lo que no le corresponde a este legislador
juzgar su oportunidad. Además, no es necesaria para fijar los criterios legales
de valoración del suelo. Más aún, desde esta concreta perspectiva, que compete
plenamente al legislador estatal, la clasificación ha contribuido históricamente
a la inflación de los valores del suelo, incorporando expectativas de
revalorización mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para
materializar las determinaciones urbanísticas de los poderes públicos y, por
ende, ha fomentado también las prácticas especulativas, contra las que debemos
luchar por imperativo constitucional.

En segundo lugar, esta Ley abandona el sesgo con el que, hasta ahora, el
legislador estatal venía abordando el estatuto de los derechos subjetivos
afectados por el urbanismo. Este reduccionismo es otra de las peculiaridades
históricas del urbanismo español que, por razones que no es preciso aquí
desarrollar, reservó a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de iniciativa
privada en la actividad de urbanización. Una tradición que ha pesado sin duda,
desde que el bloque de constitucionalidad reserva al Estado el importante título
competencial para regular las condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio
de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales, pues ha
provocado la simplista identificación de tales derechos y deberes con los de la
propiedad. Pero los derechos constitucionales afectados son también otros, como
el de participación ciudadana en los asuntos públicos, el de libre empresa, el
derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda
digna y asimismo adecuada, al que la propia Constitución vincula directamente
con la regulación de los usos del suelo en su artículo 47. Luego, más allá de
regular las condiciones básicas de la igualdad de la propiedad de los terrenos,
hay que tener presente que la ciudad es el medio en el que se desenvuelve la
vida cívica, y por ende que deben reconocerse asimismo los derechos mínimos de
libertad, de participación y de prestación de los ciudadanos en relación con el
urbanismo y con su medio tanto rural como urbano. En suma, la Ley se propone
garantizar en estas materias las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio
de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales de los
ciudadanos.

En tercer y último lugar, la del urbanismo español contemporáneo es una
historia desarrollista, volcada sobre todo en la creación de nueva ciudad. Sin
duda, el crecimiento urbano sigue siendo necesario, pero hoy parece asimismo
claro que el urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo
sostenible, minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la
regeneración de la ciudad existente. La Unión Europea insiste claramente en
ello, por ejemplo en la Estrategia Territorial Europea o en la más reciente
Comunicación de la Comisión sobre una Estrategia Temática para el Medio Ambiente
Urbano, para lo que propone un modelo de ciudad compacta y advierte de los
graves inconvenientes de la urbanización dispersa o desordenada: impacto
ambiental, segregación social e ineficiencia económica por los elevados costes
energéticos, de construcción y mantenimiento de infraestructuras y de prestación
de los servicios públicos. El suelo, además de un recurso económico, es también
un recurso natural, escaso y no renovable. Desde esta perspectiva, todo el suelo
rural tiene un valor ambiental digno de ser ponderado y la liberalización del
suelo no puede fundarse en una clasificación indiscriminada, sino, supuesta una
clasificación responsable del suelo urbanizable necesario para atender las
necesidades económicas y sociales, en la apertura a la libre competencia de la
iniciativa privada para su urbanización y en el arbitrio de medidas efectivas
contra las prácticas especulativas, obstructivas y retenedoras de suelo, de
manera que el suelo con destino urbano se ponga en uso ágil y efectivamente. Y
el suelo urbano -la ciudad ya hecha-tiene asimismo un valor ambiental, como
creación cultural colectiva que es objeto de una permanente recreación, por lo
que sus características deben ser expresión de su naturaleza y su ordenación
debe favorecer su rehabilitación y fomentar su uso.

III

El Título preliminar de la Ley se dedica a aspectos generales, tales como la
definición de su objeto y la enunciación de algunos principios que la vertebran,
de acuerdo con la filosofía expuesta en el apartado anterior.

IV

Por razones tanto conceptuales como competenciales, la primera materia
específica de que se ocupa la Ley es la del estatuto de derechos y deberes de
los sujetos afectados, a los que dedica su Título I, y que inspiran directa o
indirectamente todo el resto del articulado. Con este objeto, se definen tres
estatutos subjetivos básicos que cabe percibir como tres círculos concéntricos:

Primero, el de la ciudadanía en general en relación con el suelo y la
vivienda, que incluye derechos y deberes de orden socio-económico y
medioambiental de toda persona con independencia de cuáles sean su actividad o
su patrimonio, es decir, en el entendimiento de la ciudadanía como un estatuto
de la persona que asegure su disfrute en libertad del medio en el que vive, su
participación en la organización de dicho medio y su acceso igualitario a las
dotaciones, servicios y espacios colectivos que demandan la calidad y cohesión
del mismo.

Segundo, el régimen de la iniciativa privada para la actividad urbanística,
que -en los términos en que la configure la legislación urbanística en el marco
de esta Ley- es una actividad económica de interés general que afecta tanto al
derecho de la propiedad como a la libertad de empresa. En este sentido, si bien
la edificación tiene lugar sobre una finca y accede a su propiedad -de acuerdo
con nuestra concepción histórica de este instituto-, por lo que puede asimismo
ser considerada como una facultad del correspondiente derecho, la urbanización
es un servicio público, cuya gestión puede reservarse la Administración o
encomendar a privados, y que suele afectar a una pluralidad de fincas, por lo
que excede tanto lógica como físicamente de los límites propios de la propiedad.
Luego, allí donde se confíe su ejecución a la iniciativa privada, ha de poder
ser abierta a la competencia de terceros, lo que está llamado además a redundar
en la agilidad y eficiencia de la actuación.

Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definido -como es tradicional
entre nosotros-como una combinación de facultades y deberes, entre los que ya no
se cuenta el de urbanizar por las razones expuestas en el párrafo anterior,
aunque sí el de participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en
un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas, con las debidas
garantías de que su participación se basa en el consentimiento informado, sin
que se le puedan imponer más cargas que las legales, y sin perjuicio de que el
legislador urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa
de la urbanización en determinados casos de acuerdo con esta Ley, que persigue
el progreso pero no la ruptura.

V

Correlativos de los derechos de las personas son los deberes básicos de las
Administraciones con que la Ley abre su Título II.

Los procedimientos de aprobación de instrumentos de ordenación y de ejecución
urbanísticas tienen una trascendencia capital, que desborda con mucho el plano
estrictamente sectorial, por su incidencia en el crecimiento económico, en la
protección del medio ambiente y en la calidad de vida. Por ello, la Ley asegura
unos estándares mínimos de transparencia, de participación ciudadana real y no
meramente formal, y de evaluación y seguimiento de los efectos que tienen los
planes sobre la economía y el medio ambiente. La efectividad de estos estándares
exige que las actuaciones urbanizadoras de mayor envergadura e impacto, que
producen una mutación radical del modelo territorial, se sometan a un nuevo
ejercicio pleno de potestad de ordenación. Además, la Ley hace un tratamiento
innovador de este proceso de evaluación y seguimiento, con el objeto de integrar
en él la consideración de los recursos e infraestructuras más importantes. Esta
integración favorecerá, a un tiempo, la utilidad de los procesos de que se trata
y la celeridad de los procedimientos en los que se insertan.

Mención aparte merece la reserva de suelo residencial para la vivienda
protegida porque, como ya se ha recordado, es la propia Constitución la que
vincula la ordenación de los usos del suelo con la efectividad del derecho a la
vivienda. A la vista de la senda extraordinariamente prolongada e intensa de
expansión de nuestros mercados inmobiliarios, y en particular del residencial,
parece hoy razonable encajar en el concepto material de las bases de la
ordenación de la economía la garantía de una oferta mínima de suelo para
vivienda asequible, por su incidencia directa sobre dichos mercados y su
relevancia para las políticas de suelo y vivienda, sin que ello obste para que
pueda ser adaptada por la legislación de las Comunidades Autónomas a su modelo
urbanístico y sus diversas necesidades.

En lo que se refiere al régimen urbanístico del suelo, la Ley opta por
diferenciar situación y actividad, estado y proceso. En cuanto a lo primero,
define los dos estados básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su
situación actual -rural o urbana-, estados que agotan el objeto de la ordenación
del uso asimismo actual del suelo y son por ello los determinantes para el
contenido del derecho de propiedad, otorgando así carácter estatutario al
régimen de éste. En cuanto a lo segundo, sienta el régimen de las actuaciones
urbanísticas de transformación del suelo, que son las que generan las plusvalías
en las que debe participar la comunidad por exigencia de la Constitución. La Ley
establece, conforme a la doctrina constitucional, la horquilla en la que puede
moverse la fijación de dicha participación. Lo hace posibilitando una mayor y
más flexible adecuación a la realidad y, en particular, al rendimiento neto de
la actuación de que se trate o del ámbito de referencia en que se inserte,
aspecto éste que hasta ahora no era tenido en cuenta.

VI

El Título III aborda los criterios de valoración del suelo y las
construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de
responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas. Desde la Ley de
1956, la legislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente un régimen de
valoraciones especial que desplaza la aplicación de los criterios generales de
la Ley de Expropiación Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que
han tenido sin excepción un denominador común: el de valorar el suelo a partir
de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo
de cuál fuera su destino y no su situación real. Unas veces se ha pretendido con
ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado del
suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los
poderes públicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba así a la
paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino
también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos.
Y aun en las ocasiones en que con los criterios mencionados se pretendía
contener los justiprecios, se contribuyó más bien a todo lo contrario y, lo que
es más importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido común
contenido en el artículo 36 de la vieja pero todavía vigente Ley de Expropiación
Forzosa: que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las
plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan
lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro.

Para facilitar su aplicación y garantizar la necesaria seguridad del tráfico,
la recomposición de este panorama debe buscar la sencillez y la claridad, además
por supuesto de la justicia. Y es la propia Constitución la que extrae
expresamente -en esta concreta materia y no en otras-del valor de la justicia un
mandato dirigido a los poderes públicos para impedir la especulación. Ello es
perfectamente posible desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse
lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro
incierto. En consecuencia, y con independencia de las clases y categorías
urbanísticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas ya
mencionadas: hay un suelo rural, esto es, aquél que no está funcionalmente
integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha
sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valoran
conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza
integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad.
Desde esta perspectiva, los criterios de valoración establecidos persiguen
determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de
sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación.

En el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas
veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la
eliminación de elementos especulativos, para lo que se adopta el método asimismo
habitual de la capitalización de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las
expectativas urbanísticas, la localización influye en el valor de este suelo,
siendo la renta de posición un factor relevante en la formación tradicional del
precio de la tierra. En el suelo urbanizado, los criterios de valoración que se
establecen dan lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles, lo que
no aseguraba el régimen anterior. En todo caso y con independencia del valor del
suelo, cuando éste está sometido a una transformación urbanizadora o
edificatoria, se indemnizan los gastos e inversiones acometidos junto con una
prima razonable que retribuya el riesgo asumido y se evitan saltos valorativos
difícilmente entendibles en el curso del proceso de ordenación y ejecución
urbanísticas. En los casos en los que una decisión administrativa impide
participar en la ejecución de una actuación de urbanización, o altera las
condiciones de ésta, sin que medie incumplimiento por parte de los propietarios,
se valora la privación de dicha facultad en sí misma, lo que contribuye a un
tratamiento más ponderado de la situación en la que se encuentran aquéllos. En
definitiva, un régimen que, sin valorar expectativas generadas exclusivamente
por la actividad administrativa de ordenación de los usos del suelo, retribuye e
incentiva la actividad urbanizadora o edificatoria emprendida en cumplimiento de
aquélla y de la función social de la propiedad.

VII

El Título IV se ocupa de las instituciones de garantía de la integridad
patrimonial de la propiedad: la expropiación forzosa y la responsabilidad
patrimonial. En materia de expropiación forzosa, se recogen sustancialmente las
mismas reglas que ya contenía la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones,
traídas aquí por razones de técnica legislativa, para evitar la dispersión de
las normas y el fraccionamiento de las disposiciones que las recogen. En materia
de reversión y de responsabilidad patrimonial, los supuestos de una y otra se
adaptan a la concepción de esta Ley sobre los patrimonios públicos de suelo y
las actuaciones urbanizadoras, respectivamente, manteniéndose en lo demás
también los criterios de la Ley anterior. Se introduce, además, un derecho a la
retasación cuando una modificación de la ordenación aumente el valor de los
terrenos expropiados para ejecutar una actuación urbanizadora, de forma que se
salvaguarde la integridad de la garantía indemnizatoria sin empeñar la eficacia
de la gestión pública urbanizadora.

VIII

El Título V contiene diversas medidas de garantía del cumplimiento de la
función social de la propiedad inmobiliaria. Son muchas y autorizadas las voces
que, desde la sociedad, el sector, las Administraciones y la comunidad académica
denuncian la existencia de prácticas de retención y gestión especulativas de
suelos que obstruyen el cumplimiento de su función y, en particular, el acceso
de los ciudadanos a la vivienda. Los avances en la capacidad de obrar de los
diversos agentes por los que apuesta esta Ley (apertura de la iniciativa
privada, mayor proporcionalidad en la participación de la Administración en las
plusvalías) deben ir acompañados de la garantía de que esa capacidad se ejercerá
efectivamente para cumplir con la función social de la propiedad y con el
destino urbanístico del suelo que aquélla tiene por objeto, ya sea público o
privado su titular.

Toda capacidad conlleva una responsabilidad, que esta Ley se ocupa de
articular al servicio del interés general a lo largo de todo su cuerpo: desde la
responsabilidad patrimonial por el incumplimiento de los plazos máximos en los
procedimientos de ordenación urbanística, a la posibilidad de sustituir
forzosamente al propietario incumplidor de los plazos de ejecución, el mayor
rigor en la determinación de los destinos de los patrimonios públicos de suelo o
las medidas arbitradas para asegurar que se cumple ese destino aun cuando se
enajenen los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo.

El contenido del Título se cierra con una regulación del régimen del derecho
de superficie dirigida a superar la deficiente situación normativa actual de
este derecho y favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los
ciudadanos a la vivienda y, con carácter general, diversificar y dinamizar las
ofertas en el mercado inmobiliario.

IX

Por último, el Título VI contiene una serie de preceptos que, localizados
hasta ahora de manera fragmentada en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26
de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del
Suelo y Ordenación Urbana, ha parecido razonable agrupar bajo la denominación de
«Régimen Jurídico». En él se contienen las actuaciones con el Ministerio Fiscal
a consecuencia de infracciones urbanísticas o contra la ordenación del
territorio, las peticiones, actos y acuerdos procedentes en dichos ámbitos, las
posibles acciones y recursos pertinentes y las normas atinentes al Registro de
la Propiedad que ya han sido objeto de desarrollo reglamentario mediante el Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprobaron las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

La introducción de este Título, y la de aquellos otros preceptos que habían
perdido coherencia sistemática en el contenido subsistente del Real Decreto
Legislativo 1/1992, que ahora la recuperan mediante su inserción donde
corresponde en la estructura de la Ley 8/2007, junto a la labor de aclaración,
regularización y armonización realizadas, permiten derogar ambas disposiciones
generales y recuperar finalmente en un solo cuerpo legal la unidad de la
legislación estatal en la materia, al amparo de lo dispuesto en la Disposición
final segunda de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

En su virtud, a propuesta de la Ministra de Vivienda, de acuerdo con el
Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión
del día 20 de junio de 2008,

D I S P O N G O :

Artículo único. Aprobación del Texto Refundido de la Ley de Suelo.

Se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.

Disposición adicional única. Remisiones normativas.

Las referencias normativas efectuadas en otras disposiciones al Real Decreto
Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de
la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y a la Ley 8/2007, de 28 de
mayo, de Suelo, se entenderán efectuadas a los preceptos correspondientes del
Texto Refundido que se aprueba.

Disposición derogatoria única. Derogación normativa.

Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se
opongan al presente Real Decreto Legislativo y al Texto Refundido que aprueba y,
en particular, las siguientes:

a) La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

b) El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba
el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Disposición final única. Entrada en vigor.

El presente Real Decreto Legislativo y el Texto Refundido que aprueba
entrarán en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial
del Estado».

Dado en Madrid, el 20 de junio de 2008.

JUAN CARLOS R.

La Ministra de Vivienda,

BEATRIZ CORREDOR SIERRA

TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO

TÍTULO PRELIMINAR

Disposiciones generales

Artículo 1. Objeto de esta Ley.

Esta Ley regula las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el
ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales
relacionados con el suelo en todo el territorio estatal. Asimismo, establece las
bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la
responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.

Artículo 2. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible.

1. Las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación,
transformación y uso del suelo tienen como fin común la utilización de este
recurso conforme al interés general y según el principio de desarrollo
sostenible, sin perjuicio de los fines específicos que les atribuyan las Leyes.

2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las políticas a que se
refiere el apartado anterior deben propiciar el uso racional de los recursos
naturales armonizando los requerimientos de la economía, el empleo, la cohesión
social, la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, la
salud y la seguridad de las personas y la protección del medio ambiente,
contribuyendo a la prevención y reducción de la contaminación, y procurando en
particular:

a) La eficacia de las medidas de conservación y mejora de la naturaleza, la
flora y la fauna y de la protección del patrimonio cultural y del paisaje.

b) La protección, adecuada a su carácter, del medio rural y la preservación
de los valores del suelo innecesario o inidóneo para atender las necesidades de
transformación urbanística.

c) Un medio urbano en el que la ocupación del suelo sea eficiente, que esté
suficientemente dotado por las infraestructuras y los servicios que le son
propios y en el que los usos se combinen de forma funcional y se implanten
efectivamente, cuando cumplan una función social.

La persecución de estos fines se adaptará a las peculiaridades que resulten
del modelo territorial adoptado en cada caso por los poderes públicos
competentes en materia de ordenación territorial y urbanística.

3. Los poderes públicos promoverán las condiciones para que los derechos y
deberes de los ciudadanos establecidos en los artículos siguientes sean reales y
efectivos, adoptando las medidas de ordenación territorial y urbanística que
procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo,
según proceda, los procesos de ocupación y transformación del suelo.

El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y
urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una
vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en la
materia.

Artículo 3. Ordenación del territorio y ordenación urbanística.

1. La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no
susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del
suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes
del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta
determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos
expresamente establecidos en las leyes.

El ejercicio de la potestad de ordenación territorial y urbanística deberá
ser motivado, con expresión de los intereses generales a que sirve.

2. La legislación sobre la ordenación territorial y urbanística garantizará:

a) La dirección y el control por las Administraciones Públicas competentes
del proceso urbanístico en sus fases de ocupación, urbanización, construcción o
edificación y utilización del suelo por cualesquiera sujetos, públicos y
privados.

b) La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción
de los entes públicos en los términos previstos por esta Ley y las demás que
sean de aplicación.

c) El derecho a la información de los ciudadanos y de las entidades
representativas de los intereses afectados por los procesos urbanísticos, así
como la participación ciudadana en la ordenación y gestión urbanísticas.

3. La gestión pública urbanística y de las políticas de suelo fomentará la
participación privada.

TÍTULO I

Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales
de los ciudadanos

Artículo 4. Derechos del ciudadano.

Todos los ciudadanos tienen derecho a:

a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con
arreglo al principio de diseño para todas las personas, que constituya su
domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que
superen los límites máximos admitidos por la legislación aplicable y en un medio
ambiente y un paisaje adecuados.

b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal,
a la utilización de las dotaciones públicas y los equipamientos colectivos
abiertos al uso público, de acuerdo con la legislación reguladora de la
actividad de que se trate.

c) Acceder a la información de que dispongan las Administraciones Públicas
sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su evaluación
ambiental, así como obtener copia o certificación de las disposiciones o actos
administrativos adoptados, en los términos dispuestos por su legislación
reguladora.

d) Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por
escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas
aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por su
legislación reguladora.

e) Participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación
de cualesquiera instrumentos de ordenación del territorio o de ordenación y
ejecución urbanísticas y de su evaluación ambiental mediante la formulación de
alegaciones, observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la
Administración una respuesta motivada, conforme a la legislación reguladora del
régimen jurídico de dicha Administración y del procedimiento de que se trate.

f) Ejercer la acción pública para hacer respetar las determinaciones de la
ordenación territorial y urbanística, así como las decisiones resultantes de los
procedimientos de evaluación ambiental de los instrumentos que las contienen y
de los proyectos para su ejecución, en los términos dispuestos por su
legislación reguladora.

Artículo 5. Deberes del ciudadano.

Todos los ciudadanos tienen el deber de:

a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente, el patrimonio
histórico y el paisaje natural y urbano, absteniéndose en todo caso de realizar
cualquier acto o desarrollar cualquier actividad no permitidos por la
legislación en la materia.

b) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus
características, función y capacidad de servicio, de los bienes de dominio
público y de las infraestructuras y los servicios urbanos.

c) Abstenerse de realizar cualquier acto o de desarrollar cualquier actividad
que comporte riesgo de perturbación o lesión de los bienes públicos o de
terceros con infracción de la legislación aplicable.

d) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislación sujete las
actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, así como emplear en
ellas en cada momento las mejores técnicas disponibles conforme a la normativa
aplicable.

Artículo 6. Iniciativa privada en la urbanización y la construcción o
edificación.

La legislación sobre ordenación territorial y urbanística regulará:

a) El derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de
los terrenos, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecución
de la urbanización cuando ésta no deba o no vaya a realizarse por la propia
Administración competente. La habilitación a particulares, para el desarrollo de
esta actividad deberá atribuirse mediante procedimiento con publicidad y
concurrencia y con criterios de adjudicación que salvaguarden una adecuada
participación de la comunidad en las plusvalías derivadas de las actuaciones
urbanísticas, en las condiciones dispuestas por la legislación aplicable, sin
perjuicio de las peculiaridades o excepciones que ésta prevea a favor de la
iniciativa de los propietarios del suelo.

b) El derecho de consulta a las Administraciones competentes, por parte de
quienes sean titulares del derecho de iniciativa a que se refiere la letra
anterior, sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los
planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar para
asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y,
en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la
actuación.

La legislación sobre ordenación territorial y urbanística fijará el plazo
máximo de contestación de la consulta, que no podrá exceder de tres meses, salvo
que una norma con rango de ley establezca uno mayor, así como los efectos que se
sigan de ella. En todo caso, la alteración de los criterios y las previsiones
facilitados en la contestación, dentro del plazo en el que ésta surta efectos,
podrá dar derecho a la indemnización de los gastos en que se haya incurrido por
la elaboración de proyectos necesarios que resulten inútiles, en los términos
del régimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones
Públicas.

c) El derecho de quienes elaboren instrumentos de ordenación de iniciativa
privada, cuando hubieren obtenido la previa autorización de la Administración
competente, a que se les faciliten por parte de los Organismos Públicos cuantos
elementos informativos precisen para llevar a cabo su redacción, y a efectuar en
fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redacción del instrumento
con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.

d) El derecho del propietario a realizar en sus terrenos, por sí o a través
de terceros, la instalación, construcción o edificación permitidas, siempre que
los terrenos integren una unidad apta para ello por reunir las condiciones
físicas y jurídicas requeridas legalmente y aquéllas se lleven a cabo en el
tiempo y las condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística y
de conformidad con la legislación aplicable.

Artículo 7. Régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo.

1. El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta
de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

2. La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y
urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de
propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce
únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al
cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen
que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.

Artículo 8. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.

1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso,
disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación,
características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la
legislación aplicable por razón de las características y situación del bien.
Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no
infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas
establecido en el artículo 17.

Las facultades a que se refiere el párrafo anterior incluyen:

a) La de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso y
disfrute del suelo conforme a su naturaleza que, estando expresamente
permitidas, no tengan el carácter legal de edificación.

b) La de edificar sobre unidad apta para ello en los términos dispuestos en
la letra d) del artículo 6, cuando la ordenación territorial y urbanística
atribuya a aquélla edificabilidad para uso o usos determinados y se cumplan los
demás requisitos y condiciones establecidos para edificar.

Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o
autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de
ordenación territorial y urbanística. Su denegación deberá ser motivada.

En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo
facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.

c) La de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización a que
se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 14, en un régimen de
equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios
afectados en proporción a su aportación.

Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera
ejercido antes, el propietario dispondrá del plazo que fije la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística, que no podrá ser inferior a un mes ni
contarse desde un momento anterior a aquél en que pueda conocer el alcance de
las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los
afectados.

2. Las facultades del apartado anterior alcanzarán al vuelo y al subsuelo
sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de
conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que
requiera la protección del dominio público.

Artículo 9. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.

1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones
y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la situación en que se
encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la
ordenación territorial y urbanística; conservarlos en las condiciones legales
para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad,
salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los
trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de
conservación. Este deber constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse
a costa de los propietarios, cuando la Administración las ordene por motivos
turísticos o culturales, corriendo a cargo de los fondos de ésta las obras que
lo rebasen para obtener mejoras de interés general.

En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida
edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos
en la normativa aplicable.

En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o esté vacante de
edificación, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su masa
vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, para
la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros o al interés general;
incluido el ambiental; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y
las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso,
recuperarlos de ellas; y mantener el establecimiento y funcionamiento de los
servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el
suelo.

2. El ejercicio de las facultades previstas en las letras a) y b) del
apartado primero del artículo anterior, en terrenos que se encuentren en el
suelo rural a los efectos de esta Ley y no estén sometidos al régimen de una
actuación de urbanización, comporta para el propietario, en la forma que
determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística:

a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el
suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar dicho
estado, en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación.

b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan, en su caso,
para legitimar usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria.

c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la
instalación, la construcción o la edificación con las redes generales de
servicios y entregarlas a la Administración competente para su incorporación al
dominio público cuando deban formar parte del mismo.

3. El ejercicio de la facultad prevista en la letra c) del apartado primero
del artículo anterior, conlleva asumir como carga real la participación en los
deberes legales de la promoción de la actuación, en régimen de equitativa
distribución de beneficios y cargas y en los términos de la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística, así como permitir ocupar los bienes
necesarios para la realización de las obras al responsable de ejecutar la
actuación.

TÍTULO II

Bases del régimen del suelo

Artículo 10. Criterios básicos de utilización del suelo.

1. Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en
el Título I, las Administraciones Públicas, y en particular las competentes en
materia de ordenación territorial y urbanística, deberán:

a) Atribuir en la ordenación territorial y urbanística un destino que
comporte o posibilite el paso de la situación de suelo rural a la de suelo
urbanizado, mediante la urbanización, al suelo preciso para satisfacer las
necesidades que lo justifiquen, impedir la especulación con él y preservar de la
urbanización al resto del suelo rural.

b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso
residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda
sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su
precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el
derecho de superficie o la concesión administrativa.

Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial
y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación y,
como mínimo, comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento
de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el
suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización.

No obstante, dicha legislación podrá también fijar o permitir
excepcionalmente una reserva inferior para determinados Municipios o
actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización,
se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la
reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su
localización respetuosa con el principio de cohesión social.

c) Atender, en la ordenación que hagan de los usos del suelo, a los
principios de accesibilidad universal, de igualdad de trato y de oportunidades
entre mujeres y hombres, de movilidad, de eficiencia energética, de garantía de
suministro de agua, de prevención de riesgos naturales y de accidentes graves,
de prevención y protección contra la contaminación y limitación de sus
consecuencias para la salud o el medio ambiente.

2. Las instalaciones, construcciones y edificaciones habrán de adaptarse, en
lo básico, al ambiente en que estuvieran situadas, y a tal efecto, en los
lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o marítimo, o en las
perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de características
histórico-artísticas, típicos o tradicionales, y en las inmediaciones de las
carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se permitirá que la situación,
masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la instalación de otros
elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa
la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo.

3. Serán nulos de pleno derecho los actos administrativos de intervención que
se dicten con infracción de la ordenación de las zonas verdes o espacios libres
previstos en los instrumentos de ordenación urbanística. Mientras las obras
estén en curso de ejecución, se procederá a la suspensión de los efectos del
acto administrativo legitimador y a la adopción de las demás medidas que
procedan. Si las obras estuvieren terminadas, se procederá a su revisión de
oficio por los trámites previstos en la legislación de procedimiento
administrativo común.

Artículo 11. Publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística.

1. Todos los instrumentos de ordenación territorial y de ordenación y
ejecución urbanísticas, incluidos los de distribución de beneficios y cargas,
así como los convenios que con dicho objeto vayan a ser suscritos por la
Administración competente, deben ser sometidos al trámite de información pública
en los términos y por el plazo que establezca la legislación en la materia, que
nunca podrá ser inferior al mínimo exigido en la legislación sobre procedimiento
administrativo común, y deben publicarse en la forma y con el contenido que
determinen las leyes.

2. Los acuerdos de aprobación definitiva de todos los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística se publicarán en el «Boletín Oficial»
correspondiente. Respecto a las normas y ordenanzas contenidas en tales
instrumentos, se estará a lo dispuesto en la legislación aplicable.

3. En los procedimientos de aprobación o de alteración de instrumentos de
ordenación urbanística, la documentación expuesta al público deberá incluir un
resumen ejecutivo expresivo de los siguientes extremos:

a) Delimitación de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altera la
vigente, con un plano de su situación, y alcance de dicha alteración.

b) En su caso, los ámbitos en los que se suspendan la ordenación o los
procedimientos de ejecución o de intervención urbanística y la duración de dicha
suspensión.

4. Las Administraciones Públicas competentes impulsarán la publicidad
telemática del contenido de los instrumentos de ordenación territorial y
urbanística en vigor, así como del anuncio de su sometimiento a información
pública.

5. Cuando la legislación urbanística abra a los particulares la iniciativa de
los procedimientos de aprobación de instrumentos de ordenación o de ejecución
urbanística, el incumplimiento del deber de resolver dentro del plazo máximo
establecido dará lugar a indemnización a los interesados por el importe de los
gastos en que hayan incurrido para la presentación de sus solicitudes, salvo en
los casos en que deban entenderse aprobados o resueltos favorablemente por
silencio administrativo de conformidad con la legislación aplicable.

6. Los instrumentos de ordenación urbanística cuyo procedimiento de
aprobación se inicie de oficio por la Administración competente para su
instrucción, pero cuya aprobación definitiva competa a un órgano de otra
Administración, se entenderán definitivamente aprobados en el plazo que señale
la legislación urbanística.

7. En todo caso, en la tramitación de los instrumentos de ordenación
territorial y urbanística deberá asegurarse el trámite de audiencia a las
Administraciones Públicas cuyas competencias pudiesen resultar afectadas.

Artículo 12. Situaciones básicas del suelo.

1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las
situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.

2. Está en la situación de suelo rural:

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y
urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir,
como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación
de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio
cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación
territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los
ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos
con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros
accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación
territorial o urbanística.

b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y
urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta
que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que
no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.

3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma
legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de
población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no
edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la
legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que
las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el párrafo
anterior, la legislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los
núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural.

Artículo 13. Utilización del suelo rural.

1. Los terrenos que se encuentren en el suelo rural se utilizarán de
conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que
dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola,
ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización
racional de los recursos naturales.

Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones
previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística, podrán
legitimarse actos y usos específicos que sean de interés público o social por su
contribución a la ordenación y el desarrollo rurales o porque hayan de
emplazarse en el medio rural.

2. Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el
suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de
urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial
y urbanística.

3. Desde que los terrenos queden incluidos en el ámbito de una actuación de
urbanización, únicamente podrán realizarse en ellos:

a) Con carácter excepcional, usos y obras de carácter provisional que se
autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y
urbanística o la sectorial. Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso,
ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo
acuerde la Administración urbanística. La eficacia de las autorizaciones
correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus
destinatarios, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad
de conformidad con la legislación hipotecaria.

El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere
el párrafo anterior, o de las construcciones provisionales que se levanten en
ellos, estarán excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos y
urbanos, y, en todo caso, finalizarán automáticamente con la orden de la
Administración urbanística acordando la demolición o desalojo para ejecutar los
proyectos de urbanización. En estos supuestos no resultará aplicable lo
establecido en la Disposición Adicional Undécima, segundo párrafo.

b) Obras de urbanización cuando concurran los requisitos para ello exigidos
en la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, así como las de
construcción o edificación que ésta permita realizar simultáneamente a la
urbanización.

4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, la utilización de
los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos,
científicos y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación
aplicable, quedará siempre sometida a la preservación de dichos valores, y
comprenderá únicamente los actos de alteración del estado natural de los
terrenos que aquella legislación expresamente autorice.

Sólo podrá alterarse la delimitación de los espacios naturales protegidos o
de los espacios incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total
o excluyendo terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cambios
provocados en ellos por su evolución natural, científicamente demostrada. La
alteración deberá someterse a información pública, que en el caso de la Red
Natura 2000 se hará de forma previa a la remisión de la propuesta de
descatalogación a la Comisión Europea y la aceptación por ésta de tal
descatalogación.

El cumplimiento de lo previsto en los párrafos anteriores no eximirá de las
normas adicionales de protección que establezca la legislación aplicable.

Artículo 14. Actuaciones de transformación urbanística.

1. A efectos de esta Ley, se entiende por actuaciones de transformación
urbanística:

a) Las actuaciones de urbanización, que incluyen:

1) Las de nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la
situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las
correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas
aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la
red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.

2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito
de suelo urbanizado.

b) Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan por
objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para
reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos
usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no
requieran la reforma o renovación integral de la urbanización de éste.

2. A los solos efectos de lo dispuesto en esta Ley, las actuaciones de
urbanización se entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y
eficaces todos los instrumentos de ordenación y ejecución que requiera la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística para legitimar las obras
de urbanización, empiece la ejecución material de éstas. La iniciación se
presumirá cuando exista acta administrativa o notarial que dé fe del comienzo de
las obras. La caducidad de cualquiera de los instrumentos mencionados restituye,
a los efectos de esta Ley, el suelo a la situación en que se hallaba al inicio
de la actuación.

La terminación de las actuaciones de urbanización se producirá cuando
concluyan las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las
legitiman, habiéndose cumplido los deberes y levantado las cargas
correspondientes. La terminación se presumirá a la recepción de las obras por la
Administración o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse
producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida
por la dirección técnica de las obras.

Artículo 15. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo
urbano.

1. Los instrumentos de ordenación territorial y urbanística están sometidos a
evaluación ambiental de conformidad con lo previsto en la legislación de
evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio
ambiente y en este artículo, sin perjuicio de la evaluación de impacto ambiental
de los proyectos que se requieran para su ejecución, en su caso.

2. El informe de sostenibilidad ambiental de los instrumentos de ordenación
de actuaciones de urbanización deberá incluir un mapa de riesgos naturales del
ámbito objeto de ordenación.

3. En la fase de consultas sobre los instrumentos de ordenación de
actuaciones de urbanización, deberán recabarse al menos los siguientes informes,
cuando sean preceptivos y no hubieran sido ya emitidos e incorporados al
expediente ni deban emitirse en una fase posterior del procedimiento de
conformidad con su legislación reguladora:

a) El de la Administración hidrológica sobre la existencia de recursos
hídricos necesarios para satisfacer las nuevas demandas y sobre la protección
del dominio público hidráulico.

b) El de la Administración de costas sobre el deslinde y la protección del
dominio público marítimo-terrestre, en su caso.

c) Los de las Administraciones competentes en materia de carreteras y demás
infraestructuras afectadas, acerca de dicha afección y del impacto de la
actuación sobre la capacidad de servicio de tales infraestructuras.

Los informes a que se refiere este apartado serán determinantes para el
contenido de la memoria ambiental, que solo podrá disentir de ellos de forma
expresamente motivada.

4. La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de
urbanización debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en
el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas
Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las
infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los
servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado
a usos productivos.

5. Las Administraciones competentes en materia de ordenación y ejecución
urbanísticas deberán elevar al órgano que corresponda de entre sus órganos
colegiados de gobierno, con la periodicidad mínima que fije la legislación en la
materia, un informe de seguimiento de la actividad de ejecución urbanística de
su competencia, que deberá considerar al menos la sostenibilidad ambiental y
económica a que se refiere este artículo.

Los Municipios estarán obligados al informe a que se refiere el párrafo
anterior cuando lo disponga la legislación en la materia y, al menos, cuando
deban tener una Junta de Gobierno Local.

El informe a que se refieren los párrafos anteriores podrá surtir los efectos
propios del seguimiento a que se refiere la legislación de evaluación de los
efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente, cuando cumpla
todos los requisitos en ella exigidos.

6. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística establecerá en
qué casos el impacto de una actuación de urbanización obliga a ejercer de forma
plena la potestad de ordenación del municipio o del ámbito territorial superior
en que se integre, por trascender del concreto ámbito de la actuación los
efectos significativos que genera la misma en el medio ambiente.

Artículo 16. Deberes de la promoción de las actuaciones de transformación
urbanística.

1. Las actuaciones de transformación urbanística comportan, según su
naturaleza y alcance, los siguientes deberes legales:

a) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales,
espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la
propia actuación o adscritas a ella para su obtención.

En las actuaciones de dotación, la entrega del suelo podrá ser sustituida por
otras formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que así lo
prevea la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

b) Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio
público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al
porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito
superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación
reguladora de la ordenación territorial y urbanística.

En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al
incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos
incluidos en la actuación.

Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores
no podrá ser inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento.

La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir
excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y
motivada, hasta alcanzar un máximo del 20 por ciento en el caso de su
incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las
parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al
medio en los restantes de su misma categoría de suelo.

La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar
los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras
formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo
destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de
la reserva a que se refiere la letra b) del apartado primero del artículo 10.

c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas
en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con
las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las
existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y
características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los
gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas
prestadoras, en los términos establecidos en la legislación aplicable.

Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior, se
entenderán incluidas las de potabilización, suministro y depuración de agua que
se requieran conforme a su legislación reguladora y la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística podrá incluir asimismo las infraestructuras
de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible.

d) Entregar a la Administración competente, junto con el suelo
correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior
que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las
instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como
también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de
servicios de titularidad pública.

e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise
desalojar de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que
constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a
él, en los términos establecidos en la legislación vigente.

f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y
edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y
sembrados que no puedan conservarse.

2. Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a
ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los
deberes del apartado anterior. Estos deberes se presumen cumplidos con la
recepción por la Administración competente de las obras de urbanización o, en su
defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción
desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica
de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la
liquidación de las cuentas definitivas de la actuación.

3. Los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre
con la Administración correspondiente, no podrán establecer obligaciones o
prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente en
perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula que contravenga estas
reglas será nula de pleno Derecho.

Artículo 17. Formación de fincas y parcelas y relación entre ellas.

1. Constituye:

a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y
excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en
la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación
hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la
consideración de finca registral.

b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el
subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico
independiente.

2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más
diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación
territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin
división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el
derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,
así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad
de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los
notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la
conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su
caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable.
El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para
practicar la correspondiente inscripción.

Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción
de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.

3. La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de
complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola
parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna
que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la
condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras
de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber
legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo anterior.

4. Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los
instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la
rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio
público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta
tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la
desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la
protección del dominio público.

5. El acto administrativo que legitime la edificación de una parcela
indivisible, por agotamiento de la edificabilidad permitida en ella o por ser la
superficie restante inferior a la parcela mínima, se comunicará al Registro de
la Propiedad para su constancia en la inscripción de la finca.

Artículo 18. Operaciones de distribución de beneficios y cargas.

1. El acuerdo aprobatorio de los instrumentos de distribución de beneficios y
cargas produce el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de
resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de
la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas
incluidas en ella, y la Administración, a quien corresponde el pleno dominio
libre de cargas de los terrenos a que se refieren las letras a) y b) del
apartado 1 del artículo 16. En este supuesto, si procede la distribución de
beneficios y cargas entre los propietarios afectados por la actuación, se
entenderá que el titular del suelo de que se trata aporta tanto la superficie de
su rasante como la del subsuelo o vuelo que de él se segrega.

2. En los supuestos de subrogación real, si existiesen derechos reales o
cargas que se estimen incompatibles con la ordenación urbanística, el acuerdo
aprobatorio de la distribución de beneficios y cargas declarará su extinción y
fijará la indemnización correspondiente a cargo del propietario respectivo.

3. Existiendo subrogación real y compatibilidad con la ordenación
urbanística, si la situación y características de la nueva finca fuesen
incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que habrían
debido recaer sobre ellas, las personas a que estos derechos o cargas
favorecieran podrán obtener su transformación en un derecho de crédito con
garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuantía en que la carga fuera
valorada. El registrador de la propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo
hará constar así en el asiento respectivo. En defecto de acuerdo entre las
partes interesadas, cualquiera de ellas podrá acudir al Juzgado competente del
orden civil para obtener una resolución declarativa de la compatibilidad o
incompatibilidad y, en este último caso, para fijar la valoración de la carga y
la constitución de la mencionada garantía hipotecaria.

4. Cuando no tenga lugar la subrogación real, el acuerdo aprobatorio de la
distribución de beneficios y cargas producirá la extinción de los derechos
reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, corriendo a cargo del
propietario que la aportó la indemnización correspondiente, cuyo importe se
fijará en el mencionado acuerdo.

5. No obstante lo dispuesto en los apartados 2 y 4, las indemnizaciones por
la extinción de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles
con el instrumento de ordenación urbanística o su ejecución, se considerarán
gastos de urbanización en el instrumento de distribución de beneficios y cargas
correspondiente.

6. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de
la distribución de beneficios y cargas, se procederá a su inscripción en el
Registro de la Propiedad en la forma que se establece en el artículo 54.

7. Las transmisiones de terrenos a que den lugar las operaciones
distributivas de beneficios y cargas por aportación de los propietarios
incluidos en la actuación de transformación urbanística, o en virtud de
expropiación forzosa, y las adjudicaciones a favor de dichos propietarios en
proporción a los terrenos aportados por los mismos, estarán exentas, con
carácter permanente, si cumplen todos los requisitos urbanísticos, del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán
la consideración de transmisiones de dominio a los efectos de la exacción del
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Cuando el valor de las parcelas adjudicadas a un propietario exceda del que
proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarán
las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.

Artículo 19. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.

1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de
los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la
legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por
los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los
derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por
éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de
inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible
efecto de mutación jurídico-real.

2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el
correspondiente título:

a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de
uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén
destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección
pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de
acceso a la vivienda.

b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los
terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1
del artículo 14.

3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior
faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y
exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.

4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la
propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la
Administración Pública competente información telemática o, en su defecto,
cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y
obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la
Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o
en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido
información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento.
Esta copia no devengará arancel.

5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración
deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la
Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su
incorporación al patrimonio público de suelo.

Artículo 20. Declaración de obra nueva.

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción,
los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de
conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según
la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación
expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de
la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán,
además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la
finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación
documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación
reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el
otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones
administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y
urbanística.

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de
declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el apartado anterior.

TÍTULO III

Valoraciones

Artículo 21. Ámbito del régimen de valoraciones.

1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y
edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se
rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:

a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u
otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en
las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes
propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos
afectados.

b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la
finalidad de ésta y la legislación que la motive.

c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución
forzosas.

d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración
Pública.

2. Las valoraciones se entienden referidas:

a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del
apartado anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del
instrumento que las motive.

b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del
expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del
proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta.

c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la
iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la
motive.

d) Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la
indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, al
momento de la entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la eficacia
del acto causante de la lesión.

Artículo 22. Criterios generales para la valoración de inmuebles.

1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga,
gravamen o derecho limitativo de la propiedad.

2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes,
según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el
instrumento legal que la motive.

Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a
infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto
si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si
fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación
básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad
con lo dispuesto en esta Ley.

3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las
plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos
siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean
compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no
hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras
permanentes.

En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que
se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma
prevista en el apartado 2 del artículo 24.

Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan
a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad
con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que
requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo
dispuesto en la legislación urbanística.

La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su
antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación
de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo
transcurrido de su vida útil.

4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales
sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se
efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente
determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas
del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe
podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que
concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de
ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder
del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los
incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.

Artículo 23. Valoración en el suelo rural.

1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:

a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real
o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el
momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o
explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que
les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción.
Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable,
se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se
descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un
máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la
accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la
ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya
aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente
expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se
establezcan.

b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse
con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición
según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la
valoración.

c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las
indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se
tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de
Arrendamientos Rústicos.

2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán
considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos
por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente
realizados.

Artículo 24. Valoración en el suelo urbanizado.

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la
edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en
situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a
la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda
sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta
o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la
ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso
mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la
ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según
el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso,
el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la
edificabilidad prevista.

2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de
la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación
existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado
exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya
realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo,
aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente
o la construcción ya realizada.

3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o
renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los
apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la
ordenación en su situación de origen.

Artículo 25. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de
nueva urbanización.

1. Procederá valorar la facultad de participar en la ejecución de una
actuación de nueva urbanización cuando concurran los siguientes requisitos:

a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito de la
actuación y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el
suelo correspondiente, de conformidad con la legislación en la materia.

b) Que la disposición, el acto o el hecho que motiva la valoración impida el
ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando
los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad.

c) Que la disposición, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior
surtan efectos antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos
establecidos para dicho ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera
llevado a cabo por causas imputables a la Administración.

d) Que la valoración no traiga causa del incumplimiento de los deberes
inherentes al ejercicio de la facultad.

2. La indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de participar en
la actuación o alterar sus condiciones será el resultado de aplicar el mismo
porcentaje que determine la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística para la participación de la comunidad en las plusvalías de
conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del artículo 16
de esta Ley:

a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el
valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando se
impida el ejercicio de esta facultad.

b) A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera
terminada la actuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la
facultad.

Artículo 26. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de
urbanización o de edificación.

1. Cuando devengan inútiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de
la disposición, del acto o del hecho que motive la valoración, los siguientes
gastos y costes se tasarán por su importe incrementado por la tasa libre de
riesgo y la prima de riesgo:

a) Aquéllos en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto o
proyectos técnicos de los instrumentos de ordenación y ejecución que, conforme a
la legislación de la ordenación territorial y urbanística, sean necesarios para
legitimar una actuación de urbanización, de edificación, o de conservación o
rehabilitación de la edificación.

b) Los de las obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción
precisos para la ejecución de la actuación.

c) Las indemnizaciones pagadas.

2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanización se valorarán en la
forma prevista en el apartado anterior o en proporción al grado alcanzado en su
ejecución, lo que sea superior, siempre que dicha ejecución se desarrolle de
conformidad con los instrumentos que la legitimen y no se hayan incumplido los
plazos en ellos establecidos. Para ello, al grado de ejecución se le asignará un
valor entre 0 y 1, que se multiplicará:

a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el
valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando la
disposición, el acto o hecho que motiva la valoración impida su terminación.

b) Por la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si
estuviera terminada la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones de su
ejecución, sin impedir su terminación.

La indemnización obtenida por el método establecido en este apartado nunca
será inferior a la establecida en el artículo anterior y se distribuirá
proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la
actuación.

3. Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido mediante adjudicación
de parcelas resultantes, su indemnización se descontará de la de los
propietarios y se calculará aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de
riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución que tuviere establecida.

4. Los propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de
sus deberes y obligaciones, serán indemnizados por los gastos y costes a que se
refiere el apartado 1, que se tasarán en el importe efectivamente incurrido.

Artículo 27. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de
beneficios y cargas.

1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban
valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una
actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c)
del apartado 1 del artículo 8, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones
del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios
y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el
valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.

2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de
parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la
insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le
correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de
urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la
prima de riesgo.

Artículo 28. Régimen de la valoración.

La valoración se realiza, en todo lo no dispuesto en esta Ley:

a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenación
territorial y urbanística, cuando tenga por objeto la verificación de las
operaciones precisas para la ejecución de la ordenación urbanística y, en
especial, la distribución de los beneficios y las cargas de ella derivadas.

b) Con arreglo a los criterios de la legislación general de expropiación
forzosa y de responsabilidad de las Administraciones Públicas, según proceda, en
los restantes casos.

TÍTULO IV

Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial

Artículo 29. Régimen de las expropiaciones por razón de la ordenación
territorial y urbanística.

1. La expropiación por razón de la ordenación territorial y urbanística puede
aplicarse para las finalidades previstas en la legislación reguladora de dicha
ordenación, de conformidad con lo dispuesto en esta Ley y en la Ley de
Expropiación Forzosa.

2. La aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial y
urbanística que determine su legislación reguladora conllevará la declaración de
utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos
correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para su ejecución y ésta
deba producirse por expropiación.

Dicha declaración se extenderá a los terrenos precisos para conectar la
actuación de urbanización con las redes generales de servicios, cuando sean
necesarios.

3. Cuando en la superficie objeto de expropiación existan bienes de dominio
público y el destino de los mismos, según el instrumento de ordenación, sea
distinto del que motivó su afectación o adscripción al uso general o a los
servicios públicos, se seguirá, en su caso, el procedimiento previsto en la
legislación reguladora del bien correspondiente para la mutación demanial o
desafectación, según proceda.

Las vías rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de
expropiación se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario. En
cuanto a las vías urbanas que desaparezcan se entenderán transmitidas de pleno
derecho al Organismo expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten de la
ordenación urbanística.

4. Tendrán la consideración de beneficiarios de la expropiación las personas
naturales o jurídicas subrogadas en las facultades del Estado, de las
Comunidades Autónomas o de las Entidades locales para la ejecución de planes u
obras determinadas.

Artículo 30. Justiprecio.

1. El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijará conforme a
los criterios de valoración de esta Ley mediante expediente individualizado o
por el procedimiento de tasación conjunta. Si hay acuerdo con el expropiado, se
podrá satisfacer en especie.

2. Las actuaciones del expediente expropiatorio se seguirán con quienes
figuren como interesados en el proyecto de delimitación, redactado conforme a la
Ley de Expropiación Forzosa o acrediten, en legal forma, ser los verdaderos
titulares de los bienes o derechos en contra de lo que diga el proyecto. En el
procedimiento de tasación conjunta, los errores no denunciados y justificados en
la fase de información pública no darán lugar a nulidad o reposición de
actuaciones, conservando no obstante, los interesados su derecho a ser
indemnizados en la forma que corresponda.

3. Llegado el momento del pago del justiprecio, sólo se procederá a hacerlo
efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten
certificación registral a su favor, en la que conste haberse extendido la nota
del artículo 32 del Reglamento Hipotecario o, en su defecto, los títulos
justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del
Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos. Si
existiesen cargas deberán comparecer los titulares de las mismas.

4. Cuando existan pronunciamientos registrales contrarios a la realidad,
podrá pagarse el justiprecio a quienes los hayan rectificado o desvirtuado
mediante cualquiera de los medios señalados en la legislación hipotecaria o con
acta de notoriedad tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial.

Artículo 31. Ocupación e inscripción en el Registro de la Propiedad.

1. El acta de ocupación para cada finca o bien afectado por el procedimiento
expropiatorio será título inscribible, siempre que incorpore su descripción, su
identificación conforme a la legislación hipotecaria, su referencia catastral y
su representación gráfica mediante un sistema de coordenadas y que se acompañe
del acta de pago o justificante de la consignación del precio correspondiente.

A efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, la referencia catastral y
la representación gráfica podrán ser sustituidas por una certificación catastral
descriptiva y gráfica del inmueble de que se trate.

La superficie objeto de la actuación se inscribirá como una o varias fincas
registrales, sin que sea obstáculo para ello la falta de inmatriculación de
alguna de estas fincas. En las fincas afectadas y a continuación de la nota a
que se refiere la legislación hipotecaria sobre asientos derivados de
procedimientos de expropiación forzosa, se extenderá otra en la que se
identificará la porción expropiada si la actuación no afectase a la totalidad de
la finca.

2. Si al proceder a la inscripción surgiesen dudas fundadas sobre la
existencia, dentro de la superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida
en cuenta en el procedimiento expropiatorio, se pondrá tal circunstancia en
conocimiento de la Administración competente, sin perjuicio de practicarse la
inscripción.

3. Los actos administrativos de constitución, modificación o extinción
forzosa de servidumbres serán inscribibles en el Registro de la Propiedad, en la
forma prevista para las actas de expropiación.

Artículo 32. Adquisición libre de cargas.

1. Finalizado el expediente expropiatorio, y una vez levantada el acta o
actas de ocupación con los requisitos previstos en la legislación general de
expropiación forzosa, se entenderá que la Administración ha adquirido, libre de
cargas, la finca o fincas comprendidas en el expediente.

La Administración será mantenida en la posesión de las fincas, una vez
inscrito su derecho, sin que quepa ejercitar ninguna acción real o interdictal
contra la misma.

2. Si con posterioridad a la finalización del expediente, una vez levantada
el acta de ocupación e inscritas las fincas o derechos en favor de la
Administración, aparecieren terceros interesados no tenidos en cuenta en el
expediente, éstos conservarán y podrán ejercitar cuantas acciones personales
pudieren corresponderles para percibir el justiprecio o las indemnizaciones
expropiatorias y discutir su cuantía.

3. En el supuesto de que, una vez finalizado totalmente el expediente,
aparecieren fincas o derechos anteriormente inscritos no tenidos en cuenta, la
Administración expropiante, de oficio o a instancia de parte interesada o del
propio registrador, solicitará de éste que practique la cancelación
correspondiente. Los titulares de tales fincas o derechos deberán ser
compensados por la Administración expropiante, que formulará un expediente
complementario con las correspondientes hojas de aprecio, tramitándose según el
procedimiento que se haya seguido para el resto de las fincas, sin perjuicio de
que tales titulares puedan ejercitar cualquier otro tipo de acción que pudiera
corresponderles.

4. Si el justiprecio se hubiere pagado a quien apareciere en el expediente
como titular registral, la acción de los terceros no podrá dirigirse contra la
Administración expropiante si éstos no comparecieron durante la tramitación, en
tiempo hábil.

Artículo 33. Modalidades de gestión de la expropiación.

1. Las Entidades Locales podrán promover, para la gestión de las
expropiaciones, las modalidades asociativas con otras Administraciones Públicas
o particulares, de conformidad con la legislación de régimen local y
urbanística.

2. Para el mejor cumplimiento de la finalidad expresada en el apartado
anterior, podrán igualmente encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria
a otras Administraciones Públicas.

3. Lo dispuesto en los apartados anteriores se entenderá sin perjuicio de las
facultades reconocidas expresamente por ley a determinados entes públicos en
materia expropiatoria.

Artículo 34. Supuestos de reversión y de retasación.

1. Si se alterara el uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de
modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística,
procede la reversión salvo que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

a) Que el uso dotacional público que hubiera motivado la expropiación hubiera
sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho años, o bien que el nuevo
uso asignado al suelo sea igualmente dotacional público.

b) Haberse producido la expropiación para la formación o ampliación de un
patrimonio público de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los
fines de éste.

c) Haberse producido la expropiación para la ejecución de una actuación de
urbanización.

d) Haberse producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no
levantamiento de las cargas propias del régimen aplicable al suelo conforme a
esta Ley.

e) Cualquiera de los restantes supuestos en que no proceda la reversión de
acuerdo con la Ley de Expropiación Forzosa.

2. En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una
actuación de urbanización:

a) Procede la reversión, cuando hayan transcurrido diez años desde la
expropiación sin que la urbanización se haya concluido.

b) Procede la retasación cuando se alteren los usos o la edificabilidad del
suelo, en virtud de una modificación del instrumento de ordenación territorial y
urbanística que no se efectúe en el marco de un nuevo ejercicio pleno de la
potestad de ordenación, y ello suponga un incremento de su valor conforme a los
criterios aplicados en su expropiación. El nuevo valor se determinará mediante
la aplicación de los mismos criterios de valoración a los nuevos usos y
edificabilidades. Corresponderá al expropiado o sus causahabientes la diferencia
entre dicho valor y el resultado de actualizar el justiprecio.

En lo no previsto por el párrafo anterior, será de aplicación al derecho de
retasación lo dispuesto para el derecho de reversión, incluido su acceso al
Registro de la Propiedad.

3. No procede la reversión cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo
o subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 4 del artículo 17, siempre que
se mantenga el uso dotacional público para el que fue expropiado o concurra
alguna de las restantes circunstancias previstas en el apartado primero.

Artículo 35. Supuestos indemnizatorios.

Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes
y derechos que resulten de los siguientes supuestos:

a) La alteración de las condiciones de ejercicio de la ejecución de la
urbanización, o de las condiciones de participación de los propietarios en ella,
por cambio de la ordenación territorial o urbanística o del acto o negocio de la
adjudicación de dicha actividad, siempre que se produzca antes de transcurrir
los plazos previstos para su desarrollo o, transcurridos éstos, si la ejecución
no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administración.

Las situaciones de fuera de ordenación producidas por los cambios en la
ordenación territorial o urbanística no serán indemnizables, sin perjuicio de
que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lícitamente de la
construcción o edificación incursa en dicha situación durante su vida útil.

b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes
legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven
consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de
distribución equitativa.

c) La modificación o extinción de la eficacia de los títulos administrativos
habilitantes de obras y actividades, determinadas por el cambio sobrevenido de
la ordenación territorial o urbanística.

d) La anulación de los títulos administrativos habilitantes de obras y
actividades, así como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegación
improcedente. En ningún caso habrá lugar a indemnización si existe dolo, culpa o
negligencia graves imputables al perjudicado.

e) La ocupación de terrenos destinados por la ordenación territorial y
urbanística a dotaciones públicas, por el período de tiempo que medie desde la
ocupación de los mismos hasta la aprobación definitiva del instrumento por el
que se le adjudiquen al propietario otros de valor equivalente. El derecho a la
indemnización se fijará en los términos establecidos en el artículo 112 de la
Ley de Expropiación Forzosa.

Transcurridos cuatro años desde la ocupación sin que se hubiera producido la
aprobación definitiva del mencionado instrumento, los interesados podrán
efectuar la advertencia a la Administración competente de su propósito de
iniciar el expediente de justiprecio, quedando facultados para iniciar el mismo,
mediante el envío a aquélla de la correspondiente hoja de aprecio, una vez
transcurridos seis meses desde dicha advertencia.

TÍTULO V

Función social de la propiedad y gestión del suelo

CAPÍTULO I

Venta y sustitución forzosas

Artículo 36. Procedencia y alcance de la venta o sustitución forzosas.

1. El incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación previstos
en esta Ley habilitará para la expropiación por incumplimiento de la función
social de la propiedad o la aplicación del régimen de venta o sustitución
forzosas, sin perjuicio de que la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística pueda establecer otras consecuencias.

2. La sustitución forzosa tiene por objeto la facultad de edificación, para
imponer su ejercicio en régimen de propiedad horizontal con el propietario
actual del suelo.

3. En los supuestos de expropiación, venta o sustitución forzosas previstos
en este artículo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podrá
ser minorado por la legislación reguladora de la ordenación territorial y
urbanística en un porcentaje superior al 50 por ciento de su valor,
correspondiendo la diferencia a la Administración.

Artículo 37. Régimen de la venta o sustitución forzosas.

1. La venta o sustitución forzosas se iniciará de oficio o a instancia de
interesado y se adjudicará mediante procedimiento con publicidad y concurrencia.

2. Dictada resolución declaratoria del incumplimiento de deberes del régimen
de la propiedad del suelo y acordada la aplicación del régimen de venta o
sustitución forzosas, la Administración actuante remitirá al Registro de la
Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por
nota al margen de la última inscripción de dominio. La situación de venta o
sustitución forzosas se consignará en las certificaciones registrales que de la
finca se expidan.

3. Resuelto el procedimiento, la Administración actuante expedirá
certificación de la adjudicación, que será título inscribible en el Registro de
la Propiedad.

En la inscripción registral se harán constar las condiciones y los plazos de
edificación a que quede obligado el adquiriente en calidad de resolutorias de la
adquisición.

CAPÍTULO II

Patrimonios públicos de suelo

Artículo 38. Noción y finalidad.

1. Con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de
suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución de la
ordenación territorial y urbanística, integran los patrimonios públicos de suelo
los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administración en virtud del
deber a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 16, sin perjuicio
de los demás que determine la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística.

2. Los bienes de los patrimonios públicos de suelo constituyen un patrimonio
separado y los ingresos obtenidos mediante la enajenación de los terrenos que
los integran o la sustitución por dinero a que se refiere la letra b) del
apartado 1 del artículo 16, se destinarán a la conservación, administración y
ampliación del mismo, siempre que sólo se financien gastos de capital y no se
infrinja la legislación que les sea aplicable, o a los usos propios de su
destino.

Artículo 39. Destino.

1. Los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios públicos
de suelo en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo anterior,
deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de
protección pública. Podrán ser destinados también a otros usos de interés
social, de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenación
urbanística, sólo cuando así lo prevea la legislación en la materia
especificando los fines admisibles, que serán urbanísticos o de protección o
mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural.

2. Los terrenos adquiridos por una Administración en virtud del deber a que
se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 16, que estén destinados a la
construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que
permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la
vivienda, no podrán ser adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las
sucesivas, por un precio superior al valor máximo de repercusión del suelo sobre
el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislación reguladora. En el
expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenación se hará
constar esta limitación.

3. Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las
fincas integrantes de un patrimonio público de suelo que se hagan constar en las
enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad,
no obstante lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio
de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de la enajenación.

4. El acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones,
plazos o condiciones a que se refiere el apartado anterior produce los
siguientes efectos:

a) Cuando se hayan configurado como causa de resolución, ésta se inscribirá
en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de
la Administración titular del patrimonio público de suelo del que proceda la
finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso
ordinario alguno, administrativo o judicial.

Sin perjuicio de la resolución del contrato, la Administración enajenante
podrá interesar la práctica de anotación preventiva de la pretensión de
resolución en la forma prevista por la legislación hipotecaria para las
anotaciones preventivas derivadas de la iniciación de procedimiento de
disciplina urbanística.

b) En otro caso, la mención registral producirá los efectos propios de las
notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.

CAPÍTULO III

Derecho de superficie

Artículo 40. Contenido, constitución y régimen.

1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de
realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el
subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las
construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho
derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas,
locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al
superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad
separada del titular del suelo.

2. Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se
requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el
Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo
de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve
años.

El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del
suelo, sea público o privado.

3. El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito.
En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el
pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de
viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del
propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio
de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al
constituir el derecho de superficie.

4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este Capítulo,
por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título constitutivo
del derecho.

Artículo 41. Transmisión, gravamen y extinción.

1. El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las
limitaciones fijadas al constituirlo.

2. Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan,
el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de
propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario,
y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los
locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo
del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del
suelo.

3. En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y
pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del
propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los
elementos a que se refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores.

4. El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con
separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de
éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de
transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el
derecho de superficie.

5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con
la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de
constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del
derecho.

A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de
duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin
que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud
del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas
sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie.

La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de
duración determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos
por el superficiario.

Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo
y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho
continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho
de superficie.

TÍTULO VI

Régimen jurídico

CAPÍTULO I

Actuaciones con el Ministerio Fiscal

Artículo 42. Infracciones constitutivas de delito o falta.

Cuando con ocasión de los expedientes administrativos que se instruyan por
infracción urbanística o contra la ordenación del territorio aparezcan indicios
del carácter de delito o falta del propio hecho que motivó su incoación, el
órgano competente para imponer la sanción lo pondrá en conocimiento del
Ministerio Fiscal, a los efectos de exigencia de las responsabilidades de orden
penal en que hayan podido incurrir los infractores, absteniéndose aquél de
proseguir el procedimiento sancionador mientras la autoridad judicial no se haya
pronunciado. La sanción penal excluirá la imposición de sanción administrativa
sin perjuicio de la adopción de medidas de reposición a la situación anterior a
la comisión de la infracción.

CAPÍTULO II

Peticiones, actos y acuerdos

Artículo 43. Peticiones.

Las Entidades locales y Organismos urbanísticos habrán de resolver las
peticiones fundadas que se les dirijan.

Artículo 44. Administración demandada en subrogación.

Las decisiones que adoptaren los órganos autonómicos mediante subrogación se
considerarán como actos del Ayuntamiento titular, a los solos efectos de los
recursos admisibles.

Artículo 45. Ejecución forzosa y vía de apremio.

1. Los Ayuntamientos podrán utilizar la ejecución forzosa y la vía de apremio
para exigir el cumplimiento de sus deberes a los propietarios, individuales o
asociados, y a los promotores de actuaciones de transformación urbanística.

2. Los procedimientos de ejecución y apremio se dirigirán ante todo contra
los bienes de las personas que no hubieren cumplido sus obligaciones, y sólo en
caso de insolvencia, frente a la asociación administrativa de propietarios.

3. También podrán ejercer las mismas facultades, a solicitud de la
asociación, contra los propietarios que incumplieren los compromisos contraídos
con ella.

Artículo 46. Revisión de oficio.

Las Entidades locales podrán revisar de oficio sus actos y acuerdos en
materia de urbanismo con arreglo a lo dispuesto en la legislación de régimen
jurídico de las Administraciones Públicas.

CAPÍTULO III

Acciones y recursos

Artículo 47. Carácter de los actos y convenios regulados en la legislación
urbanística.

Tendrán carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se
suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y convenios regulados en
la legislación urbanística aplicable entre los órganos competentes de las
Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o asociados, o
promotores de actuaciones de transformación urbanística, incluso las relativas a
cesiones de terrenos para urbanizar o edificar.

Artículo 48. Acción pública.

1. Será pública la acción para exigir ante los órganos administrativos y los
Tribunales Contencioso-Administrativos la observancia de la legislación y demás
instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

2. Si dicha acción está motivada por la ejecución de obras que se consideren
ilegales, podrá ejercitarse durante la ejecución de las mismas y hasta el
transcurso de los plazos establecidos para la adopción de las medidas de
protección de la legalidad urbanística.

Artículo 49. Acción ante Tribunales ordinarios.

Los propietarios y titulares de derechos reales, además de lo previsto en el
artículo anterior, podrán exigir ante los Tribunales ordinarios la demolición de
las obras e instalaciones que vulneren lo dispuesto respecto a la distancia
entre construcciones, pozos, cisternas, o fosas, comunidad de elementos
constructivos u otros urbanos, así como las disposiciones relativas a usos
incómodos, insalubres o peligrosos que estuvieren directamente encaminadas a
tutelar el uso de las demás fincas.

Artículo 50. Recurso contencioso-administrativo.

1. Los actos de las Entidades Locales, cualquiera que sea su objeto, que
pongan fin a la vía administrativa serán recurribles directamente ante la
jurisdicción contencioso-administrativa.

2. Los actos de aprobación definitiva de los instrumentos de ordenación
territorial y de los de ordenación y ejecución urbanísticas, sin perjuicio de
los recursos administrativos que puedan proceder, podrán ser impugnados ante la
jurisdicción contencioso-administrativa, en los términos prevenidos por su
legislación reguladora.

CAPÍTULO IV

Registro de la Propiedad

Artículo 51. Actos inscribibles.

Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad:

1. Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la
ordenación urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas
registrales afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del
dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de
garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la
urbanización.

2. Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos
por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento
urbanístico.

3. La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o de aquéllos que
tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de
sanciones impuestas.

4. Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad,
aprobación o autorización administrativas, en los términos previstos por las
leyes.

5. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.

6. La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la
anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos
administrativos de intervención.

7. Las sentencias firmes en que se declare la anulación a que se refiere el
apartado anterior, cuando se concreten a fincas determinadas y haya participado
su titular en el procedimiento.

8. Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos
de ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el
dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción
de éstas.

Artículo 52. Certificación administrativa.

Salvo en los casos que la legislación establezca otra cosa, los actos a que
se refiere el artículo anterior podrán inscribirse en el Registro de la
Propiedad mediante certificación administrativa expedida por órgano urbanístico
actuante, en la que se harán constar en la forma exigida por la legislación
hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las
fincas a que afecte el acuerdo.

Artículo 53. Clases de asientos.

1. Se harán constar mediante inscripción los actos y acuerdos a que se
refieren los apartados 1, 2, 7 y 8 del artículo 51, así como la superficie
ocupada a favor de la Administración, por tratarse de terrenos destinados a
dotaciones públicas por la ordenación territorial y urbanística.

2. Se harán constar mediante anotación preventiva los actos de los apartados
3 y 6 del artículo 51. Tales anotaciones caducarán a los cuatro años y podrán
ser prorrogadas a instancia del órgano urbanístico actuante o resolución del
órgano jurisdiccional, respectivamente.

3. Se harán constar mediante nota marginal los demás actos y acuerdos a que
se refiere el artículo 51. Salvo que otra cosa se establezca expresamente, las
notas marginales tendrán vigencia indefinida, pero no producirán otro efecto que
dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título
que las originara.

Artículo 54. Expedientes de distribución de beneficios y cargas.

1. La iniciación del expediente de distribución de beneficios y cargas que
corresponda o la afección de los terrenos comprendidos en una actuación de
transformación urbanística al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la
forma de gestión que proceda, se harán constar en el Registro por nota al margen
de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes.

2. La nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada
por otros tres años a instancia del órgano o agrupación de interés urbanístico
que hubiera solicitado su práctica.

3. La inscripción de los títulos de distribución de beneficios y cargas podrá
llevarse a cabo, bien mediante la cancelación directa de las inscripciones y
demás asientos vigentes de las fincas originarias, con referencia al folio
registral de las fincas resultantes del proyecto, bien mediante agrupación
previa de la totalidad de la superficie comprendida en la actuación de
transformación urbanística y su división en todas y cada una de las fincas
resultantes de las operaciones de distribución.

4. Tomada la nota a la que se refiere el apartado 1, se producirán los
siguientes efectos:

a) Si el título adjudicare la finca resultante al titular registral de la
finca originaria, la inscripción se practicará a favor de éste.

b) Si el título atribuyere la finca resultante al titular registral de la
finca originaria según el contenido de la certificación que motivó la práctica
de la nota, la inscripción se practicará a favor de dicho titular y se
cancelarán simultáneamente las inscripciones de dominio o de derechos reales
sobre la finca originaria que se hubieren practicado con posterioridad a la
fecha de la nota.

c) En el caso a que se refiere la letra anterior, se hará constar al margen
de la inscripción o inscripciones de las fincas de resultado, la existencia de
los asientos posteriores que han sido objeto de cancelación, el título que los
motivó y su respectiva fecha.

d) Para la práctica de la inscripción de la finca o fincas de resultado a
favor de los adquirentes de la finca originaria bastará la presentación del
título que motivó la práctica de asientos cancelados posteriores a la nota, con
la rectificación que corresponda y en la que se hagan constar las circunstancias
y descripción de la finca o fincas resultantes del proyecto, así como el
consentimiento para tal rectificación del titular registral y de los titulares
de los derechos cancelados conforme a la letra b). Mientras no se lleve a cabo
la expresada rectificación, no podrá practicarse ningún asiento sobre las fincas
objeto de la nota marginal a que se refiere la letra c).

5. El título en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribución de
beneficios y cargas será suficiente para la modificación de entidades
hipotecarias, rectificación de descripciones registrales, inmatriculación de
fincas o de excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo, y para la
cancelación de derechos reales incompatibles, en la forma que reglamentariamente
se determine.

Disposición adicional primera. Sistema de información urbana.

Con el fin de promover la transparencia, la Administración General del
Estado, en colaboración con las Comunidades Autónomas, definirá y promoverá la
aplicación de aquellos criterios y principios básicos que posibiliten, desde la
coordinación y complementación con las administraciones competentes en la
materia, la formación y actualización permanente de un sistema público general e
integrado de información sobre suelo y urbanismo, procurando, asimismo, la
compatibilidad y coordinación con el resto de sistemas de información y, en
particular, con el Catastro Inmobiliario.

Disposición adicional segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al
Ministerio de Defensa o al uso de las fuerzas armadas.

1. Los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, cualquiera que
sea su clase y denominación, que incidan sobre terrenos, edificaciones e
instalaciones, incluidas sus zonas de protección, afectos a la Defensa Nacional
deberán ser sometidos, respecto de esta incidencia, a informe vinculante de la
Administración General del Estado con carácter previo a su aprobación.

2. No obstante lo dispuesto en esta Ley, los bienes afectados al Ministerio
de Defensa o al uso de las Fuerzas Armadas y los puestos a disposición de los
organismos públicos que dependan de aquél, están vinculados a los fines
previstos en su legislación especial.

Disposición adicional tercera. Potestades de ordenación urbanística en Ceuta
y Melilla.

Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercerán sus potestades normativas
reglamentarias dentro del marco de esta Ley y de las que el Estado promulgue al
efecto.

En todo caso, corresponderá a la Administración General del Estado la
aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de estas Ciudades y
de sus revisiones, así como de sus modificaciones que afecten a las
determinaciones de carácter general, a los elementos fundamentales de la
estructura general y orgánica del territorio o a las determinaciones a que se
refiere el apartado tercero de la disposición final primera de esta Ley.

La aprobación definitiva de los Planes Parciales y Especiales, y de sus
modificaciones o revisiones, así como de las modificaciones del Plan General no
comprendidas en el párrafo anterior, corresponderá a los órganos competentes de
las Ciudades de Ceuta y Melilla, previo informe preceptivo de la Administración
General del Estado, el cual será vinculante en lo relativo a cuestiones de
legalidad o a la afectación a intereses generales de competencia estatal, deberá
emitirse en el plazo de tres meses y se entenderá favorable si no se emitiera en
dicho plazo.

Disposición adicional cuarta. Gestión de suelos del patrimonio del Estado.

1. Será aplicable a los bienes inmuebles del patrimonio del Estado lo
dispuesto en el artículo 39 de esta Ley sobre el acceso al Registro de la
Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino en
las enajenaciones de fincas destinadas a la construcción de viviendas sujetas a
algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta
o alquiler.

2. Se añade un nuevo artículo 190 bis en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre,
del Patrimonio de las Administraciones Públicas, con la siguiente redacción:

«Artículo 190 bis. Régimen urbanístico de los inmuebles afectados.

Cuando los instrumentos de ordenación territorial y urbanística incluyan en
el ámbito de las actuaciones de urbanización o adscriban a ellas terrenos
afectados o destinados a usos o servicios públicos de competencia estatal, la
Administración General del Estado o los organismos públicos titulares de los
mismos que los hayan adquirido por expropiación u otra forma onerosa
participarán en la equidistribución de beneficios y cargas en los términos que
establezca la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.»

3. Se modifica el apartado 5 de la disposición final segunda de la Ley
33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que
queda redactado en los siguientes términos:

«5. Tienen el carácter de la legislación básica, de acuerdo con lo
preceptuado en el artículo 149.1.18.ª de la Constitución, las siguientes
disposiciones de esta Ley: artículo 1; artículo 2; artículo 3; artículo 6;
artículo 8, apartado 1; artículo 27; artículo 28; artículo 29, apartado 2;
artículo 32, apartados 1 y 4; artículo 36, apartado 1; artículo 41; artículo 42;
artículo 44; artículo 45; artículo 50; artículo 55; artículo 58; artículo 61;
artículo 62; artículo 84; artículo 91, apartado 4; artículo 92, apartados 1, 2,
y 4; artículo 93, apartados 1, 2, 3 y 4; artículo 94; artículo 97; artículo 98;
artículo 100; artículo 101, apartados 1, 3 y 4; artículo 102, apartados 2 y 3;
artículo 103, apartados 1 y 3; artículo 106, apartado 1; artículo 107, apartado
1; artículo 109, apartado 3; artículo 121, apartado 4; artículo 183; artículo
184; artículo 189; artículo 190; artículo 190 bis; artículo 191; disposición
transitoria primera, apartado 1; disposición transitoria quinta.»

4. Se añade una letra e) al apartado 2 del artículo 71 de la Ley 50/1998, de
30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la
siguiente redacción:

«e) Coadyuvar, con la gestión de los bienes inmuebles que sean puestos a su
disposición, al desarrollo y ejecución de las distintas políticas públicas en
vigor y, en particular, de la política de vivienda, en colaboración con las
Administraciones competentes. A tal efecto, podrá suscribir con dichas
Administraciones convenios, protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la
construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección que permita
tasar su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la
vivienda. Dichos acuerdos deberán ser autorizados por el Consejo Rector».

5. Se añade un ordinal 7.ª en el apartado 2 del artículo 53 de la Ley
14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden
Social, con la siguiente redacción:

«7.ª Coadyuvar, con la gestión de los bienes inmuebles que sean puestos a su
disposición, al desarrollo y ejecución de las distintas políticas públicas en
vigor y, en particular, de la política de vivienda, en colaboración con las
Administraciones competentes. A tal efecto, podrá suscribir con dichas
Administraciones convenios, protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la
construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección que permita
tasar su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la
vivienda.»

Disposición adicional quinta. Modificación del artículo 43 de la Ley de
Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954.

Se modifica el apartado 2 del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa
de 16 de diciembre de 1954, que queda redactado en los términos siguientes:

«2. El régimen estimativo a que se refiere el párrafo anterior:

a) No será en ningún caso de aplicación a las expropiaciones de bienes
inmuebles, para la fijación de cuyo justiprecio se estará exclusivamente al
sistema de valoración previsto en la Ley que regule la valoración del suelo.

b) Sólo será de aplicación a las expropiaciones de bienes muebles cuando
éstos no tengan criterio particular de valoración señalado por Leyes
especiales».

Disposición adicional sexta. Suelos forestales incendiados.

1. Los terrenos forestales incendiados se mantendrán en la situación de suelo
rural a los efectos de esta Ley y estarán destinados al uso forestal, al menos
durante el plazo previsto en el artículo 50 de la Ley de Montes, con las
excepciones en ella previstas.

2. La Administración forestal deberá comunicar al Registro de la Propiedad
esta circunstancia, que será inscribible conforme a lo dispuesto por la
legislación hipotecaria.

3. Será título para la inscripción la certificación emitida por la
Administración forestal, que contendrá los datos catastrales identificadores de
la finca o fincas de que se trate y se presentará acompañada del plano
topográfico de los terrenos forestales incendiados, a escala apropiada.

La constancia de la certificación se hará mediante nota marginal que tendrá
duración hasta el vencimiento del plazo a que se refiere el apartado primero. El
plano topográfico se archivará conforme a lo previsto por el artículo 51.4 del
Reglamento Hipotecario, pudiendo acompañarse copia del mismo en soporte
magnético u óptico.

Disposición adicional séptima. Reglas para la capitalización de rentas en el
suelo rural.

1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la
explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como
tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del
rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años.

2. En la Ley de Presupuestos Generales del Estado se podrá modificar el tipo
de capitalización establecido en el apartado anterior y fijar valores mínimos
según tipos de cultivos y aprovechamientos de la tierra, cuando la evolución
observada en los precios del suelo o en los tipos de interés arriesgue alejar de
forma significativa el resultado de las valoraciones respecto de los precios de
mercado del suelo rural sin consideración de expectativas urbanísticas.

Disposición adicional octava. Participación del Estado en la ordenación
territorial y urbanística.

La Administración General del Estado podrá participar en los procedimientos
de ordenación territorial y urbanística en la forma que determine la legislación
en la materia. Cuando así lo prevea esta legislación, podrán participar
representantes de la Administración General del Estado, designados por ella, en
los órganos colegiados de carácter supramunicipal que tengan atribuidas
competencias de aprobación de instrumentos de ordenación territorial y
urbanística.

Disposición adicional novena. Modificación de la Ley Reguladora de las Bases
del Régimen Local.

Se modifican los siguientes artículos y apartados de la Ley 7/1985, de 2 de
abril, reguladora de las bases del Régimen Local, que quedan redactados en los
términos siguientes:

1. Modificación del artículo 22.2.

«Corresponden, en todo caso, al Pleno municipal en los Ayuntamientos, y a la
Asamblea vecinal en el régimen de Concejo Abierto, las siguientes atribuciones:

(...)

c) La aprobación inicial del planeamiento general y la aprobación que ponga
fin a la tramitación municipal de los planes y demás instrumentos de ordenación
previstos en la legislación urbanística, así como los convenios que tengan por
objeto la alteración de cualesquiera de dichos instrumentos.

(...)

2. Adición de un nuevo artículo 70 ter.

«1. Las Administraciones públicas con competencias de ordenación territorial
y urbanística deberán tener a disposición de los ciudadanos o ciudadanas que lo
soliciten, copias completas de los instrumentos de ordenación territorial y
urbanística vigentes en su ámbito territorial, de los documentos de gestión y de
los convenios urbanísticos.

2. Las Administraciones públicas con competencias en la materia, publicarán
por medios telemáticos el contenido actualizado de los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística en vigor, del anuncio de su sometimiento a
información pública y de cualesquiera actos de tramitación que sean relevantes
para su aprobación o alteración.

En los municipios menores de 5.000 habitantes, esta publicación podrá
realizarse a través de los entes supramunicipales que tengan atribuida la
función de asistencia y cooperación técnica con ellos, que deberán prestarles
dicha cooperación.

3. Cuando una alteración de la ordenación urbanística, que no se efectúe en
el marco de un ejercicio pleno de la potestad de ordenación, incremente la
edificabilidad o la densidad o modifique los usos del suelo, deberá hacerse
constar en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de
otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años
anteriores a su iniciación, según conste en el registro o instrumento utilizado
a efectos de notificaciones a los interesados de conformidad con la legislación
en la materia.»

3. Modificación del artículo 75.7.

«Los representantes locales, así como los miembros no electos de la Junta de
Gobierno Local, formularán declaración sobre causas de posible incompatibilidad
y sobre cualquier actividad que les proporcione o pueda proporcionar ingresos
económicos.

Formularán asimismo declaración de sus bienes patrimoniales y de la
participación en sociedades de todo tipo, con información de las sociedades por
ellas participadas y de las liquidaciones de los impuestos sobre la Renta,
Patrimonio y, en su caso, Sociedades.

Tales declaraciones, efectuadas en los modelos aprobados por los plenos
respectivos, se llevarán a cabo antes de la toma de posesión, con ocasión del
cese y al final del mandato, así como cuando se modifiquen las circunstancias de
hecho.

Las declaraciones anuales de bienes y actividades serán publicadas con
carácter anual, y en todo caso en el momento de la finalización del mandato, en
los términos que fije el Estatuto municipal.

Tales declaraciones se inscribirán en los siguientes Registros de intereses,
que tendrán carácter público:

a) La declaración sobre causas de posible incompatibilidad y actividades que
proporcionen o puedan proporcionar ingresos económicos, se inscribirá, en el
Registro de Actividades constituido en cada Entidad local.

b) La declaración sobre bienes y derechos patrimoniales se inscribirá en el
Registro de Bienes Patrimoniales de cada Entidad local, en los términos que
establezca su respectivo estatuto.

Los representantes locales y miembros no electos de la Junta de Gobierno
Local respecto a los que, en virtud de su cargo, resulte amenazada su seguridad
personal o la de sus bienes o negocios, la de sus familiares, socios, empleados
o personas con quienes tuvieran relación económica o profesional podrán realizar
la declaración de sus bienes y derechos patrimoniales ante el Secretario o la
Secretaria de la Diputación Provincial o, en su caso, ante el órgano competente
de la Comunidad Autónoma correspondiente. Tales declaraciones se inscribirán en
el Registro Especial de Bienes Patrimoniales, creado a estos efectos en aquellas
instituciones.

En este supuesto, aportarán al Secretario o Secretaria de su respectiva
entidad mera certificación simple y sucinta, acreditativa de haber cumplimentado
sus declaraciones, y que éstas están inscritas en el Registro Especial de
Intereses a que se refiere el párrafo anterior, que sea expedida por el
funcionario encargado del mismo.»

4. Inclusión de un nuevo apartado 8 en el artículo 75.

«8. Durante los dos años siguientes a la finalización de su mandato, a los
representantes locales a que se refiere el apartado primero de este artículo que
hayan ostentado responsabilidades ejecutivas en las diferentes áreas en que se
organice el gobierno local, les serán de aplicación en el ámbito territorial de
su competencia las limitaciones al ejercicio de actividades privadas
establecidas en el artículo 8 de la Ley 5/2006, de 10 de abril, de Regulación de
los Conflictos de Intereses de los Miembros del Gobierno y de los Altos Cargos
de la Administración General del Estado.

A estos efectos, los Ayuntamientos podrán contemplar una compensación
económica durante ese periodo para aquéllos que, como consecuencia del régimen
de incompatibilidades, no puedan desempeñar su actividad profesional, ni
perciban retribuciones económicas por otras actividades.»

5. Inclusión de una nueva Disposición adicional Decimoquinta. «Régimen de
incompatibilidades y declaraciones de actividades y bienes de los Directivos
locales y otro personal al servicio de las Entidades locales».

1. Los titulares de los órganos directivos quedan sometidos al régimen de
incompatibilidades establecido en la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de
Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Públicas, y
en otras normas estatales o autonómicas que resulten de aplicación.

No obstante, les serán de aplicación las limitaciones al ejercicio de
actividades privadas establecidas en el artículo 8 de la Ley 5/2006, de 10 de
abril, de Regulación de los Conflictos de Intereses de los miembros del Gobierno
y de los Altos Cargos de la Administración General del Estado, en los términos
en que establece el artículo 75.8 de esta Ley.

A estos efectos, tendrán la consideración de personal directivo los titulares
de órganos que ejerzan funciones de gestión o ejecución de carácter superior,
ajustándose a las directrices generales fijadas por el órgano de gobierno de la
Corporación, adoptando al efecto las decisiones oportunas y disponiendo para
ello de un margen de autonomía, dentro de esas directrices generales.

2. El régimen previsto en el artículo 75.7 de esta Ley será de aplicación al
personal directivo local y a los funcionarios de las Corporaciones Locales con
habilitación de carácter estatal que, conforme a lo previsto en el artículo 5.2
de la Disposición Adicional Segunda de la Ley 7/2007, de 12 de abril, del
Estatuto Básico del Empleado Público, desempeñen en las Entidades locales
puestos que hayan sido provistos mediante libre designación en atención al
carácter directivo de sus funciones o a la especial responsabilidad que asuman.

Disposición adicional décima. Actos promovidos por la Administración General
del Estado.

1. Cuando la Administración General del Estado o sus Organismos Públicos
promuevan actos sujetos a intervención municipal previa y razones de urgencia o
excepcional interés público lo exijan, el Ministro competente por razón de la
materia podrá acordar la remisión al Ayuntamiento correspondiente del proyecto
de que se trate, para que en el plazo de un mes notifique la conformidad o
disconformidad del mismo con la ordenación urbanística en vigor.

En caso de disconformidad, el expediente se remitirá por el Departamento
interesado al Ministro de Vivienda, quien lo elevará al Consejo de Ministros,
previo informe del órgano competente de la Comunidad Autónoma, que se deberá
emitir en el plazo de un mes. El Consejo de Ministros decidirá si procede
ejecutar el proyecto, y en este caso, ordenará la iniciación del procedimiento
de alteración de la ordenación urbanística que proceda, conforme a la
tramitación establecida en la legislación reguladora.

2. El Ayuntamiento podrá en todo caso acordar la suspensión de las obras a
que se refiere el apartado 1 de este artículo cuando se pretendiesen llevar a
cabo en ausencia o en contradicción con la notificación, de conformidad con la
ordenación urbanística y antes de la decisión de ejecutar la obra adoptada por
el Consejo de Ministros, comunicando dicha suspensión al órgano redactor del
proyecto y al Ministro de Vivienda, a los efectos prevenidos en el mismo.

3. Se exceptúan de esta facultad las obras que afecten directamente a la
defensa nacional, para cuya suspensión deberá mediar acuerdo del Consejo de
Ministros, a propuesta del Ministro de Vivienda, previa solicitud del
Ayuntamiento competente e informe del Ministerio de Defensa.

Disposición adicional undécima. Realojamiento y retorno.

1. En la ejecución de las expropiaciones a que se refiere el apartado segundo
del artículo 29, que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles
que constituyan su residencia habitual, la Administración expropiante o, en su
caso, el beneficiario de la expropiación deberán garantizar el derecho de
aquéllos al realojamiento, poniendo a su disposición viviendas en las
condiciones de venta o alquiler vigentes para las sujetas a régimen de
protección pública y superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los
límites establecidos por la legislación protectora.

2. En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las
viviendas demolidas tendrán el derecho de retorno regulado en la legislación
arrendaticia, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación, cualquiera
que sea éste. En estos casos, deberá garantizarse el alojamiento provisional de
los inquilinos hasta que sea posible el retorno.

Disposición transitoria primera. Aplicación de la reserva de suelo para
vivienda protegida.

La reserva para vivienda protegida exigida en la letra b) del apartado
primero del artículo 10 de esta Ley se aplicará a todos los cambios de
ordenación cuyo procedimiento de aprobación se inicie con posterioridad a la
entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, en la forma
dispuesta por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. En
aquellos casos en que las Comunidades Autónomas no hubieren establecido reservas
iguales o superiores a la que se establece en la letra b) del apartado primero
del artículo 10 de esta Ley, desde el 1 de julio de 2008 y hasta su adaptación a
la misma, será directamente aplicable la reserva del 30 por ciento prevista en
esta Ley con las siguientes precisiones:

a) Estarán exentos de su aplicación los instrumentos de ordenación de los
Municipios de menos de 10.000 habitantes en los que, en los dos últimos años
anteriores al del inicio de su procedimiento de aprobación, se hayan autorizado
edificaciones residenciales para menos de 5 viviendas por cada mil habitantes y
año, siempre y cuando dichos instrumentos no ordenen actuaciones residenciales
para más de 100 nuevas viviendas; así como los que tengan por objeto actuaciones
de reforma o mejora de la urbanización existente en las que el uso residencial
no alcance las 200 viviendas.

b) Los instrumentos de ordenación podrán compensar motivadamente minoraciones
del porcentaje en las actuaciones de nueva urbanización no dirigidas a atender
la demanda de primera residencia prevista por ellos con incrementos en otras de
la misma categoría de suelo.

Disposición transitoria segunda. Deberes de las actuaciones de dotación.

Los deberes previstos en esta Ley para las actuaciones de dotación serán de
aplicación, en la forma prevista en la legislación sobre ordenación territorial
y urbanística, a los cambios de la ordenación que prevean el incremento de
edificabilidad o de densidad o el cambio de usos cuyo procedimiento de
aprobación se inicie a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de
mayo, de Suelo. Si, transcurrido un año desde la entrada en vigor de la misma,
dicha legislación no tiene establecidas las reglas precisas para su aplicación,
desde dicho momento y hasta su adaptación a esta Ley serán aplicables las
siguientes:

a) El instrumento de ordenación delimitará el ámbito de la actuación, ya sea
continuo o discontinuo, en que se incluyen los incrementos de edificabilidad o
densidad o los cambios de uso y las nuevas dotaciones a ellos correspondientes y
calculará el valor total de las cargas imputables a la actuación que corresponde
a cada nuevo metro cuadrado de techo o a cada nueva vivienda, según corresponda.

b) Los propietarios podrán cumplir los deberes que consistan en la entrega de
suelo, cuando no dispongan del necesario para ello, pagando su equivalente en
dinero.

c) Los deberes se cumplirán en el momento del otorgamiento de la licencia o
el acto administrativo de intervención que se requiera para la materialización
de la mayor edificabilidad o densidad o el inicio del uso atribuido por la nueva
ordenación.

Disposición transitoria tercera. Valoraciones.

1. Las reglas de valoración contenidas en esta Ley serán aplicables en todos
los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a
partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de aquélla, formen parte del suelo
urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya
establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las
reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y
Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo,
siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no
hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido,
sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento
ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de
tres años contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de
Suelo.

3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley
sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo que sea compatible
con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del
Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de
agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposición que
la sustituya.

Disposición transitoria cuarta. Criterios mínimos de sostenibilidad.

Si, trascurrido un año desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de
mayo, de Suelo, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística no
estableciera en qué casos el impacto de una actuación de urbanización obliga a
ejercer de forma plena la potestad de ordenación, esta nueva ordenación o
revisión será necesaria cuando la actuación conlleve, por sí misma o en unión de
las aprobadas en los dos últimos años, un incremento superior al 20 por ciento
de la población o de la superficie de suelo urbanizado del municipio o ámbito
territorial.

Disposición transitoria quinta. Edificaciones existentes.

Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de
julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con
la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su
demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular.

Disposición final primera. Título competencial y ámbito de aplicación.

1. Tienen el carácter de condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio
de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes
constitucionales y, en su caso, de bases del régimen de las Administraciones
Públicas, de la planificación general de la actividad económica y de protección
del medio ambiente, dictadas en ejercicio de las competencias reservadas al
legislador general en el artículo 149.1.1.ª, 13.ª, 18.ª y 23.ª de la
Constitución, los artículos 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10, apartados 1 y 2; 11,
apartados 1, 2, 3, 4, 6 y 7; 12; 13; apartados 1, 2, 3, letra a) párrafo primero
y letra b) y apartado 4; 14; 15; 16; 29, apartados 2, párrafo segundo y 3; 33;
36, apartado 3; 42; las disposiciones adicionales primera; sexta, apartados 1 y
2, y undécima, y las disposiciones transitorias primera; segunda; cuarta y
quinta.

2. Los artículos 38 y 39, apartados 1 y 2, tienen el carácter de bases de la
planificación general de la actividad económica dictadas en ejercicio de la
competencia reservada al legislador estatal en el artículo 149. 1. 13.ª de la
Constitución, sin perjuicio de las competencias exclusivas sobre suelo y
urbanismo que tengan atribuidas las Comunidades Autónomas.

3. Tienen el carácter de disposiciones establecidas en ejercicio de la
competencia reservada al legislador estatal por el artículo 149.1.4.ª, 8.ª y
18.ª sobre defensa, legislación civil, expropiación forzosa y sistema de
responsabilidad de las Administraciones Públicas, los artículos 10, apartado 3;
11, apartado 5; 13, apartado 3, letra a), párrafo segundo; 17; 18; 19; 20; 21;
22; 23; 24; 25; 26; 27; 28; 29, apartados 1, 2 párrafo primero y 4; 30; 31; 32;
34; 35; 36, apartados 1 y 2; 37; 39, apartados 3 y 4; 40; 41; 43; 44; 45; 46;
47; 48; 49; 50; 51; 52; 53 y 54 y las disposiciones adicionales segunda; quinta;
sexta, apartado 3; séptima y décima y la disposición transitoria tercera.

4. El contenido normativo íntegro de esta Ley es de aplicación directa en los
territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla, con las siguientes precisiones:

a) La potestad que la letra b) del apartado primero del artículo 10 reconoce
a la Ley para reducir el porcentaje de reserva de vivienda sometida a algún
régimen de protección pública y la de determinar los posibles destinos del
patrimonio público del suelo, de entre los previstos en el apartado 1 del
artículo 39, podrán ser ejercidas directamente en el Plan General.

b) El porcentaje a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 16
será el del 15 por ciento, que el Plan General podrá incrementar motivada y
proporcionadamente hasta el 20 por ciento en las actuaciones o ámbitos en los
que el valor de los solares resultantes o de su incremento, en su caso, sea
sensiblemente superior al medio de los incluidos en su misma clase de suelo.

5. Lo dispuesto en esta Ley se aplicará sin perjuicio de los regímenes
civiles, forales o especiales, allí donde existen.

Disposición final segunda. Desarrollo.

Se autoriza al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al
desarrollo de esta Ley.

Análisis jurídico

REFERENCIAS ANTERIORES

DEROGA:

LEY 8/2007, de 28 de mayo (Ref. 2007/10701).

LEY sobre régimen del suelo y ordenación urbana, texto refundido
aprobado por REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992, de 26 de junio (Ref. 1992/15285).

MODIFICA:

Disposición final 2.5 y AÑADE un art. 190 bis a la LEY 33/2003, de 3 de
noviembre (Ref. 2003/20254).

Art. 71.2 de la LEY 50/1998, de 30 de diciembre (Ref. 1998/30155).

Art. 53.2 de la LEY 14/2000, de 29 de diciembre (Ref. 2000/24357).

Art. 43.2 de la LEY de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954
(GAZETA) (Ref. 1954/15431).

Arts. 22.2, 75 y AÑADE un art. 70 ter y una disposición adicional 15 a
la LEY 7/1985, de 2 de abril (Ref. 1985/05392).

CITA LEY sobre régimen del suelo y ordenación urbana, texto refundido
aprobado por REAL DECRETO 1346/1976, de 9 de abril (Ref. 1976/11506).

REFERENCIAS POSTERIORES

Criterio de ordenación: por contenido
por fecha

RECURSO:

7231/2008, promovido contra determinados preceptos (Ref. 2008/17040).

7020/2008, promovido contra diversos preceptos (Ref. 2008/17039).

NOTAS

Entrada en vigor el 27 de junio de 2008.

Suplemento en Lengua Gallega el 1 de julio de 2008.

Suplemento en Lengua Valenciana el 1 de septiembre de 2008.

MATERIAS

Administración Local

Administraciones Públicas

Derecho de Superficie

Derechos de los Ciudadanos

Edificaciones

Expropiación forzosa

Gerencia de Infraestructura y Equipamiento de la Defensa

Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad del Estado

Incendios forestales

Incompatibilidades

Ordenación del territorio

Patrimonio de las Administraciones Públicas

Procedimiento Contencioso-Administrativo

Registros de la Propiedad

Responsabilidad Civil de la Administración

Suelo

Tasación

Urbanismo

Viviendas de Protección Oficial

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